Построение ценовой карты региона, путем применения ГИС-технологий, хотя и является достаточно точным и весьма наглядным методом изучения рынка недвижимости, но, в то же время и обладает определенными недостатками. Для его реализации требуется значительное количество схожих по своим внутренним характеристикам (т.е. не зависящим от территориального месторасположения, принадлежащим к одному морфотипу) объектов. Но даже при идеальном совпадении технических характеристик, в силу статистической природы цены, будет присутствовать некоторая ее вариация, которую можно измерить (расчеты среднеквадратического отклонения, асимметрии, эксцесса и т.п.), однако, которую невозможно учесть в рамках ГИС-технологии .

Кроме того, построение гладкой поверхности в ГИС-технологиях зависит от выбранного метода и, при недостаточном количестве объектов, может привести к существенным искажениям ценового рельефа (ценовой поверхности).

Иным методом исследования рынка недвижимости является построение картограмм. Применение данного метода не предполагает необходимым достаточно высокой плотности предложений (например, при исследовании цен на склады, гаражи и т.п.) , как это необходимо для методов, основанных на ГИС-технологиях . Основой данного метода является разбивка территории сетью ячеек (в принципе, ячейки сети могут быть любой формы, лишь бы было соблюдено условие неразрывности) с вычисленными внутри фигуры определенными параметрами (количество объектов, средняя цена, среднеквадратическое отклонение, среднее время ожидания, экспозиция и т.п.)

Выбор размеров ячейки определен компромиссом между двумя взаимно противоположными требованиями к детализации: с одной стороны, размер не должен быть столь малым, чтобы скрывать характерные изменения в рамках группы объектов, попадающих в отдельную территориальную ячейку, по сравнению с изменением локальных характеристик отдельно взятого объекта, с другой стороны, величина ячейки в территориальной сети, покрывающей город, не должна быть велика настолько, чтобы невозможно было учесть детали изменения изучаемого признака по территории.

Например, так выглядит картограмма, при определении количества предложений/средней цены  

Данный метод, обладая меньшей наглядностью, позволяет (в отличие от ГИС-метода), получит более полную информацию, т.е. указать для каждой ячейки ряд статистических параметров, а именно: средняя цена, среднеквадратичное отклонение, размах вариации, асимметрия и эксцесс, время экспозиции, время ожидания и т.п. которые, в связи с чисто техническими ограничениями, невозможно отразить на 3D поверхностях.

© Группа ГРИД 2013г. Использованы материалы лекций Штань М.В. «Статистические методы в оценке недвижимости», 2012-2013г.г.