Основы
Четверг, 18 Октябрь 2018
USD 65.403 -0.13 ↓
EUR 75.651 -0.27 ↓

Во всех исследованиях, касающихся рынка недвижимости, основное внимание уделяется рыночной стоимости, условиям ее формирования, факторам, влияющим на ее уровень.

Получение этой величины, собственно, и является конечной целью любого отчета об оценке объектов, именно на этот конечный результат ориентируют и «Закон об оценочной деятельности» (№135-ФЗ) и Федеральные стандарты оценки и стандарты оценки различных оценочных сообществ, и волне понятно – поскольку достоверная оценка стоимости недвижимости – это залог бесконфликтной сделки,  это надежность кредита для всех участников инвестиционных жилищных рынков: государства, кредиторов, инвесторов, это минимизация общих кредитных, страховых, оценочных, Выявление реальной стоимости недвижимости необходимо при купле-продаже, кредитовании под залог имущества, страховании, налогообложении, рефинансировании кредита.

Вместе с тем, и в сознании всех участников рынка недвижимости и в федеральных стандартах оценки в неявной форме заложена еще одна компонента, без которой понимание рыночной стоимости является неполным.

 Время (в терминологии различных источников – время экспозиции, период реализации и т.п.)  влияет на величину рыночной стоимости, по времени судят о самом рынке – активный рынок или малоактивный, т.е. время, или  «..срок экспозиции объекта на рынке»  должен быть «достаточным для привлечения внимания достаточного числа потенциальных покупателей…» (ФСО 2 п.6)

Таким образом, наряду с рыночной ценой время экспозиции является важнейшей рыночной характеристикой. Всегда важно знать не только, по какой цене, но и за какое время может быть реализован объект. Именно эта компонента, время, вероятный временной период от момента появления объекта на рынке до его продажи  дает возможность «..сторонам сделки действовать разумно, располагая всей необходимой информацией…»(ст.3 Закона №135-ФЗ)

 Обращаясь к определениям, необходимость учета временного фактора, логически следует из п.4 ФСО 3, а именно: «в отчете (об оценке объекта оценки) должна быть изложена вся информация, существенная с точки зрения стоимости объекта оценки (принцип существенности)» - оценка времени, за которое объект, выставленный на рынок, будет продан, является существенным как с позиции продавца, так и с позиции покупателя, «содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение пользователей отчета об оценке, а также допускать неоднозначного толкования (принцип однозначности)» - заказчик оценки, как лицо, заинтересованное, должен иметь ясное представление о вероятном сроке экспозиции данного объекта на рынке. Следовательно, наряду с определением рыночной стоимости должна присутствовать оценка времени экспозиции данного объекта на рынке.

Ранее,  при определении рыночной стоимости, мы выразили свое мнение о том, что по существу, цена это естественное резюме всех факторов, это конечная картина всего рынка, в цене сосредоточено суммарное понимание всеми участниками рынка прошлого, настоящего и предполагаемого будущего рынка недвижимости и именно исходя из этого понимания формируется рыночная стоимость отдельного объекта .

Собственно, здесь нет ничего нового. Полезность, как ценообразующий фактор,  присутствует в  МСО (международных стандартах оценки) 2007, в частности, в них говорится о том, что с целью определения полезности:

  • рассматривается полезность отдельного имущества в составе объекта оценки как составная часть полезности объекта оценки в целом и полезность имущества как отдельного объекта оценки;
  • прогнозируется возможное влияние социально-экономических и других факторов на изменения в полезности объекта оценки.

Таким образом,  определение полезности, как  совокупности всех факторов, связанных с конкретным объектом недвижимости, их сопоставления и взаимооценки, включая прошлое, настоящее и предполагаемое будущее объекта, через мнение аудитории, рассматривающей этот объект,  выражается в приемлемости (или неприемлемости) заявленной цены (т.е. в сопоставлении заявленной цены и совокупности потребительских свойств) . 

 Рассмотрим с этой позиции различные временные фазы, которые претерпевает объект, позиционируемый на рынке недвижимости.

 

  1. Размещение объекта на рынке. Именно с этой даты начинается проверка объекта на соответствие его потребительских свойств заявленной цене заинтересованной аудиторией.  Именно реакция заинтересованной аудитории, а так же ее полнота (количество обращений внимания на данный объект) позволяют продавцу принять некоторые решения по изменению цены.
  2. Продавец принимает некоторое решение по изменению цены. Неважно, какое оно, направлено на увеличение (если продавец, поощренный повышенным спросом, верит в дальнейший рост цены)  или уменьшение (если продавец не удовлетворен низким спросом) а возможно и на снятие объекта с рынка без его продажи (если продавец не согласен с уровнем  цен, предложенных рынком).  Во всех этих случаях (разумеется, кроме последнего, когда объект снимается с рынка) фактически на рынок выставляется новый объект, поскольку цена является наиболее существенной характеристикой объекта. Ранее обследовавшая объект аудитория сменяется новой, которая вновь оценивает соответствие потребительских характеристик объекта вновь заявленному уровню цены.
  3. Шаг 2 повторяется вновь и вновь, пока не достигнут определенный компромисс между продавцом и одним их представителей заинтересованной аудитории и объект не уходит с рынка в результате сделки между ними.

 Как видно из вышеизложенного, время является необходимой и обязательной компонентой рынка недвижимости, именно через время, с одной стороны, проявляется накопление  некоторого совокупного множества заинтересованных  субъектов – потенциальных покупателей, составляющих часть аудитории, рассмотревшей данный объект на соответствие цены потребительским качествам, с другой стороны – осознание продавцом результатов данной проверки (т.е. аудитория голосует либо деньгами либо ногами). 

Из этого следует крайне важный вывод – для процесса урегулирования интересов сторон требуется время,  любой объект требует времени не только на прохождение некой экспертизы цены со стороны заинтересованной аудитории, но и  времени на создание этой аудитории. Т.е. снижение цены с целью сокращения времени продаж (вынужденные продажи) может и даст результат, но только до определенного предела, который зависит уже не от цены, а от времени создания определенной аудитории заинтересованных  потенциальных покупателей.

Напомним  общие указания по определению срока экспозиции, определенные п.12 ФСО 1 (Федеральными стандартами оценки № 1): «Срок экспозиции объекта оценки рассчитывается с даты представления на открытый рынок (публичная оферта) объекта оценки до даты совершения сделки с ним».

В сопоставлении данного определения с рассмотренными выше временными фазами видно все его несовершенство, а именно: в нем рассмотрен только один, самый длинный, временной период, на основании которого затруднительно объяснить реакцию рынка на данный объект.

 Поэтому, с целью изучения рынка недвижимости, дополним указанное выше определение еще несколькими:

 1. Определение срока экспозиции, установленное ФСО,  будем называть долгосрочной экспозицией со следующей поправкой: предполагается, что в срок экспозиции не включается время, необходимое для формального закрепления (оформление, регистрация) сделки купли-продажи, т.е. срок экспозиции это типичное время с момента размещения публичного предложения о продаже объекта до принятия продавцом и покупателем решения о совершения сделки.

 2. Срок, прошедший с момента последнего изменения цен (под давлением спроса), до момента реализации будем называть краткосрочной экспозицией – именно в этот срок формируется как, с одной стороны,  достаточная аудитория, так и, с другой стороны, согласие продавца со сформированным за счет последнего изменения цены соответствием данной цены  потребительским качествам (полезности) объекта.

 Однако, два приведенных выше, сформированных нами  определения относятся только к объектам, выбывшим с рынка (с которыми, потенциально, произведена сделка). Что же касается объектов, присутствующих на рынка, по аналогии с вышеуказанными дадим следующие два определения:

 3.Долгосрочное  ожидание – суммарное времня пребывания на рынке всех объектов начиная с даты представления на открытый рынок (публичная оферта) объекта оценки до текущей даты. Существенным отличием является то, что термин «срок экспозиции» относится к выбывшим единицам, а срок ожидания – к присутствующим на рынке единицам.

4.Краткосрочное ожидание - то же, что и долгосрочное ожидангие, но преиод времени исчисляется с даты последнего изменения цены объекта оценки до текущей даты.

 Расчет указанных выше  временных периодов дает подход к  возможности анализа и прогноза рыночного состояния не только индивидуально определенного объекта, но и отдельных сегментов рынка недвижимости  путем сопоставления разрыва между длительным и кратким сроками ожидания и изменением цен за этот период, а так же сопоставления разрыва между длительным и кратким сроками экспозиции и изменением стартовой цены и цены выбытия. Тем самым  можно оценить переоцененность (или недооцененность) рынка, влияние результатов переоценки  на сроки экспозиции, общую направленность цен за время присутствия на рынке и т.п.

 Еще одна особенность, присущая любому из указанных временных периодов связана с вероятностной  природой времени. Два объекта с близкими характеристиками (именно «близкими» а не «идентичными» и в этом особенность рынка недвижимости – на деле двух абсолютно одинаковых объектов недвижимости не бывает по определению, состав элементов, оказывающих влияние на формирование цены объекта количественно не определенен, степень их взаимозависимости (мультиколлинеарности) так же является неопределенной) могут быть проданы в совершенно различные сроки. Более того, если при определении рыночной стоимости объекта и согласовании позиций и интересов стороны все-таки имеют представление о примерном среднем уровне рыночных цен (хотя бы исходя из изучения прайсов на однотипные, близкие по потребительским свойствам, объекты), то вероятный срок экспозиции формируется совершенно случайным образом. Собственно говоря, нового в этом выводе ничего нет. Ряд авторов и ранее указывал на эту сторону определения рыночной стоимости, например, С.В.Грибовский : «Возвращаясь к определению термина оценки, отметим, что стоимость в нем представляется, как наиболее вероятная величина, т.е. имеет статистическую природу. Любая статистическая оценка некоторой величины, как известно, всегда сопровождается оценкой её точности» (Грибовский С.В. «Оценка доходной недвижимости»-СПб: Питер, 2001 стр.16),

Ту же самую природу имеет и время, соответственно, и определение указанных выше временных периодов так же должно сопровождаться оценкой их точности.

 Исходя из всего вышесказанного мы можем сделать следующие выводы:

1. Стоимость объекта не может быть рассмотрена изолировано в отрыве от времени

2. Время ожидания, срок экспозиции являются показателем реакции рынка соответствие заявленной цены и полезности.

3. При исследовании рынка всегда необходимо  сопоставление цен временным промежуткам, т.е. в состав анализа рынка недвижимости должен включаться не анализ изменения цен под влиянием каких-либо факторов, но анализ изменения пары цена-время.

 Эти выводы, по нашему мнению, в полной мере соответствуют Федеральным Стандартам Оценки № 3 , раздел III: «…в отчете об оценке должны содержаться следующие разделы… .ж) анализ рынка объекта оценки, а также анализ других внешних факторов, не относящихся непосредственно к объекту оценки, но влияющих на его стоимость. В разделе анализа рынка должна быть представлена информация по всем ценообразующим факторам, использовавшимся при определении стоимости, и содержаться обоснование значений или диапазонов значений ценообразующих факторов», а, следовательно, времени (сроков как ожидания, так и экспозиции).

 © Группа ГРИД 2013г. Использованы материалы лекций Штань М.В. «Статистические методы в оценке недвижимости», 2012-2013г.г.

 

Обоз обзоров

Телега №5

Первые впечатления и реальные тестирования комплекса estimatica.pro. Что это? Случайность, выборка и функциональные связи...
Читать дальше...
Отвечая на ряд пожеланий поступивших к нам, как отклик на материал «Анализ?Обзор?Мнение?», мы, на регулярной основе, размещаем обзоры, проясняющие нашу позицию в требованиях профессионализма при публикации «анализов, обзоров, мнений» различными псевдо-экспертами в рубрике «Обозрение обзоров» ("Обоз Обзоров")       
С уважением, администрация портала

Стат - инфотека

Авторизация

"Информация - наиболее ценный из известных мне товаров" из к/ф Wall Street,1987г.Подписка

Statrn.ru - о портале

Целевая задача данного сайта – подробное и непредвзятое информирование всех участников рынка недвижимости о его текущем состоянии, о его динамике.Сайт содержит ежемесячно обновляемую статистическую информацию о рынке недвижимости г.Екатеринбурга, структурированную по следующим статьям. 

Яндекс.Метрика

S5 Box