Принципы
Воскресенье, 16 Декабрь 2018
USD 66.434
EUR 75.389

На движение цен можно смотреть как на отражение эмоционально обусловленных мнений инвесторов. Разумеется, изменение цены на недвижимость определяется спросом и предложением, однако, большинство решений может быть объяснено не рациональным и объективным поведением, а скорее эмоциями индивидуальных покупателей.

Оценка информации, получаемой как из осмотра непосредственно объекта недвижимости, так и его окружения, связана с эмоциональным восприятием потребительской ценности как данного объекта в целом, так и его отдельных составляющих. Очевидно, что психология оказывает значительное влияние на восприятие цены на недвижимость. Хотя большинство участников рынка недвижимости имеют одинаковый доступ к информации, результаты от принятых ими решений в своем большинстве не совпадают. Основная причина таких расхождений заключается в присущей от природы индивидуальности людей, принимающих решения, уникальности мышления.

В силу того, что ценность факторов, определяющих стоимость недвижимости является эмоционально обусловленной, более того, в силу этой же природы, факторы, внешне не связанные друг с другом и, теоретически, являющиеся независимыми, практически, на эмоциональном уровне, всегда сопоставляются, например, сопоставление потребительской ценности соседских домашних питомцев со скверными гигиеническими привычками и близости зеленого массива, этажности застройки и чистоты подъезда, особенностей менталитета соседей и т.п. (т.е. все эти факторы, по существу, являются мультиколлинеарными), то попытки построения каких-либо многофакторных моделей стоимости недвижимости являются, по определению, безрезультатными.

С другой стороны, приняв за основу утверждение о том, что рыночная цена есть естественное резюме всех факторов, влияющих на цену, можно подойти как к оценке объектов недвижимости, так и построении прогнозов об изменении цен используя методы технического анализа, принятые при изучении фондовых рынков.

Тем самым, мы утверждаем, что все факторы рынка отражаются на цене, то есть цена — это конечная картина всего рынка, конечный продукт всех факторов, влияющих на рынок недвижимости. Иными словами, ЦЕНА показывает, что конкретно происходит сейчас, и что будет происходить на рынке недвижимости.

К сожалению (или, может быть, удивлению), информации (публикаций, статей, обзоров, аналитических материалов и т.п.), направленной на обсуждение и применение методов технического анализа для целей анализа рынка недвижимости крайне мало. В числе немногих можно привести, в частности, статью «Особенности использования методов фундаментального и технического анализа при прогнозировании цен на рынке недвижимости региона» (М.Ю. Молчанова, А.В. Печенкина, ГОУ ВПО «Пермский государственный университет» http://cyberleninka.ru/article/n/osobennosti-ispolzovaniya-metodov-fundamentalnogo-i-tehnicheskogo-analiza-pri-prognozirovanii-tsen-na-rynke-nedvizhimosti-regiona#ixzz2wDOy7e4U) и аналитические записки «Недвижимость Уфа. Технический анализ рынка жилой вторичной недвижимости».

Итак, напомним три основных аксиомы технического анализа, как подхода к прогнозированию цены, основанный на изучении ценовой динамики как таковой, в прошлом.:

1. Движения цен на рынке учитывают всю информацию (принцип отражения). Согласно этой аксиоме вся информация, влияющая на цену товара, уже учтена в самой цене и объёме торгов и нет необходимости отдельно изучать зависимость цены от политических, экономических и прочих факторов, в динамике цен (ценовом графике) уже заложено влияние всех внешних факторов на рынок. Совокупность этих факторов обусловила формирование цены в прошлом, а значит, повлияет и на формирование цены в будущем. Достаточно сосредоточиться на изучении динамики цены/объёма и получить информацию о наиболее вероятном развитии рынка .

2. Движение цен подчинено тенденциям, цены двигаются направленно (принцип тренда). Цены изменяются не просто случайным образом, а следуют при этом некоторым трендам (тенденциям), то есть временны́е ряды цен можно разбить на интервалы, в которых преобладают изменения цен в определенных направлениях.

3. История повторяется (принцип повторяемости), т. е. ключ понимания будущего - в изучении прошлого. Предполагается, если определенные модели работали в прошлом, то они будут работать и в будущем, поскольку основываются они на человеческой психологии, которая с годами не изменяется. Имеет смысл применять графические модели изменения цен, разработанные на основе анализа исторических данных, поскольку изменения цен отражают довольно устойчивую психологию рыночной толпы — на схожие ситуации участники реагируют схожим образом.

Существует достаточно много методов технического анализа, причем современные реалии таковы, что с развитием информационных технологий их количество постоянно растет. Обычно, все методы подразделяют на четыре большие группы:

1) графические методы;

2) технические индикаторы;

3) механические торговые системы;

4) теория циклов.

Не будем перечислять особенности, достоинства или недостатки тех или иных методов. Об этом любой интересующийся найдет достаточно информации в интернете. Обсудим иное. Из всех вышеуказанных, в настоящее время для анализа рынка недвижимости более всего применяются графические методы, т.е. методы, основанные на анализе различных графиков. Однако следует учитывать, что рынок недвижимости намного инертнее фондового рынка, поэтому изменение ценовой динамики здесь происходит гораздо медленнее и с менее заметными перепадами. Кроме того, связь стоимости объектов недвижимости с территориальными ценообразующими факторами обуславливает локальный характер ценовых характеристик.

Внутренне присущая рынку недвижимости неопределенность оценки потребительских свойств объектов порождает еще одну черту, характерную только для рынка недвижимости – срок экспозиции, т.е. срок, в течение которого рынок, а точнее, “голосующее большинство” потенциальных покупателей, должны опознать этот объект и включить (ассимилировать) его в систему потребительских ценностей, являющуюся основой рыночной стоимости.

Уже из этого краткого перечисления особенностей рынка недвижимости можно определить направления технического анализа, учитывающие специфику рынка недвижимости.

1. Традиционный технический анализ, основанный на изучении графиков движения средних цен, расчете технических индикаторов (ценовых каналов; осцилляторов, указателей тренда и т.п.)

2. Определение характеристик распределения цен по территории населенного пункта.

3. Определение характеристик, характеризующих отдельные временные периоды пребывания объекта на рынке. Не только, который характеризует уже свершившиеся сделки, но и срока пребывания на рынке объектов, по которым сделок еще не произошло, срока с момента изменения цены и т.п. Таким образом, в отличие от «классического» технического анализа фондового рынка, который базируется на изучении изменения цен во времени, технический анализ рынка недвижимости должен изучать не только движение цен, но и движение временных характеристик (срок экспозиции т др.), а так же распределение этих параметров по территории.

© Штань М.В. Координатор «Группы ГРИД»  2014

Обоз обзоров

Телега №5

Первые впечатления и реальные тестирования комплекса estimatica.pro. Что это? Случайность, выборка и функциональные связи...
Читать дальше...
Отвечая на ряд пожеланий поступивших к нам, как отклик на материал «Анализ?Обзор?Мнение?», мы, на регулярной основе, размещаем обзоры, проясняющие нашу позицию в требованиях профессионализма при публикации «анализов, обзоров, мнений» различными псевдо-экспертами в рубрике «Обозрение обзоров» ("Обоз Обзоров")       
С уважением, администрация портала

Стат - инфотека

Авторизация

"Информация - наиболее ценный из известных мне товаров" из к/ф Wall Street,1987г.Подписка

Statrn.ru - о портале

Целевая задача данного сайта – подробное и непредвзятое информирование всех участников рынка недвижимости о его текущем состоянии, о его динамике.Сайт содержит ежемесячно обновляемую статистическую информацию о рынке недвижимости г.Екатеринбурга, структурированную по следующим статьям. 

Яндекс.Метрика

S5 Box