Технология
Четверг, 24 Май 2018
USD 61.595 0.33 ↑
EUR 72.183 -0.06 ↓

Технология 

отбора и обработки информации

Общие условия выборки

Вся представленная в аналитических таблицах информация базируется на ценах предложений. В задачу исследования не входит изучение цен продаж (в силу отсутствия публичной информации). Соответственно, термин «цена продажи» не используется в представленной информации, вместо него использованы термины «цена ухода с рынкка», «цена выбытия» или аналогичные. Причины ухода с рынка – продажа объекта, снятие с продажи в силу невостребованности или иные, в силу отсутствия публичной информации, в данном издании не приводятся, однако, в некоторых случаях, (как, например продажа офисов классов А, В+ или площадью более 300м2 за единицу) делается дополнительная оговорка о достоверности.

О территориальной составляющей

Обычно, говоря о формировании цены на недвижимость, выделяют три отдельных составляющих, влияющих на ценообразование:

Группа локальных факторов, – непосредственно связанные с объектом – площадь, вид из окна, ориентация и инсоляция (север-юг), качество ремонта и т.п.

Группа глобальных факторов – уровень развития экономики и бизнеса и связанный с ним уровень доходов, уровнь потребительских возможностей.

Группа территориальных факторов

Картограммы в изучении рынка недвижимости

Построение ценовой карты региона, путем применения ГИС-технологий, хотя и является достаточно точным и весьма наглядным методом изучения рынка недвижимости, но, в то же время и обладает определенными недостатками. Для его реализации требуется значительное количество схожих по техническим характеристикам (т.е. не зависящих от территориального месторасположения ) объектов. 

Ценовая карта - метод ЦМР

Недвижимость является особым товаром, так как ее характеристики не характерны для других товаров. Две особенности недвижимости определяют реакцию рынка на спрос и предложение: уникальность (неповторимость) и неподвижность объектов. Уникальность проявляется в том, что даже в типовой застройке (по единому проекту) каждое здание занимает свой участок земли, имеющий как неповторимую топографическую привязку, так и неповторимое окружение – совокупность всех параметров, определяющих потребительскую ценность данного объекта близость к магазинам, удобство транспорта, наличие зеленых зон и т.п . В виду неподвижности объектов они не могут, как другой товар, быть перенесены из места с низким спросом в место повышенного спроса, также, как и покупатели чаще всего не могут переместиться в места большего предложения.

Структура цен и ценовые диапазоны

Рассматривая функционирование рынка в целом, уместно сравнить его с резервуаром из школьной задачи о резервуаре и двух трубах – одна наполняет, а другая – выливает воду. Так и у рынка, кроме общего объема, характеризуемого степенью насыщенности, существует производственный потенциал, т.е. объем который может быть представлен на рынок в течение определенного периода времени, и потребительский потенциал или емкость рынка, т.е. объем, который может поглотить рынок при определенных условиях за какой-то промежуток времени.

Сопоставляя эти объемы можно судить о том, в какой фазе рынок находится: растущий, стабильный, в фазе стагнации и т.п. 

О принципах построения индикаторов рынка недвижимости

Достаточно распространенный подход определения среднерыночной цены на недвижимость, как простой средней арифметической приводит к некорректным результатам не только за счет изменения объемов предложения различных морфотипов объектов, т.е. за счет перераспределения структуры выборки, по которой делается расчет, но и за счет неравномерной динамики распределения и изменения предложений (и сделок) по территории. В результате, месяц от месяца результаты могут быть совершенно различными, вызывая ложную иллюзию роста или падения цен.

Индикаторы активности рынка

Понимание того, в каком направлении движется рынок важно для принятия торгово-инвестиционных решений.

Для получения основы для прогнозирования рыночной динамики, предлагается набор отдельных показателей изменения рыночного спроса/предложения. Выбор данных показателей (индикаторов) обусловлен определенной инерцией рынка недвижимости, т.е., изменение рыночных цен или сроков экспозиции всегда требует некоторого времени после изменения баланса спроса/предложения.

Индикатор доходности

Посмотрим на недвижимость, не как на источник потребительских благ, удовлетворяющих непосредственные человеческие потребности, те самые конечные товары и услуги, которые необходимы людям - нужду в крове, комфорте и т.п. ценностях, а как на финансовый инструмент, т.е., как на источник дохода, аналогичный банковским вкладам, вложению в ценные бумаги, в валютные ценности, т.е. в активы, не только, как минимум, сохраняющие свои свойства в течение определенного времени, но и приносящие доход.

Ожидаемый инвестором доход предусматривает полное возмещение инвестированных средств (т. е. воз­врат капитала) и получение прибыли или вознаграждения.

Залоговая недвижимость

Залоговая недвижимость

 Выход в свет ФСО-9 был, без сомнения,  знаковым моментом в истории развития оценки залоговой недвижимости. Многие спорные и противоречивые требования, которые предъявляли банки для отчетов об оценке залоговой недвижимости и которые имели статус рекомендаций, были разрешены в результате утверждения этого документа и приобрели статус обязательных норм.

Не будем касаться некоторых «странных» новаций (например, при установлении в качестве параметра ликвидности типичного (расчетного) срока экспозиции, само определение «срока экспозиции» из состава ФСО-1 изъято), надеемся, что со временем эти изъяны будут устранены, но, как и ранее, вновь введенные положения не подкреплены ни методическими рекомендациями (хотя бы на уровне разъяснительном), ни, тем более, технологическими разработками.

Поскольку мы длительное время занимаемся разработкой технологического инструментария по изучению статистики рынка недвижимости, то, разумеется мы не могли стоять в стороне и предлагаем Вашему вниманию ряд практических разработок, обеспечивающих решение большей части вопросов, связанных как с составлением отдельных (наиболее спорных) частей отчета об оценке залогового объекта, так и с последующим мониторингом залоговых объектов.

Модуль "аналоги"

Модуль

 "При определении стоимости объекта оценки определяется расчетная величина цены объекта оценки, определенная на дату оценки в соответствии с выбранным видом стоимости". (ФСО-1) 

 «...Под рыночной стоимостью объекта оценки понимается  наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден  на открытом рынке в условиях конкуренции...» (ФЗ-135).

***************************************************************

Процесс  определения рыночной стоимости на стадии  расчетов сравнительным подходом неизбежно связан с подбором объектов - аналогов.  Однако, отбор  объектов-аналогов, основанный исключительно на мнении оценщика без проверки на  соответствие рыночному массиву  цен, невольно порождает сомнение в достоверности как произведенного отбра, так и, соответственно, полученных результатов вышеприведенным определениям.

Предлагаемый Вашему вниманию расчетный модуль  позволяет соотнести межу собой цены аналогов, являющиеся результатом субъективного выбора  и массив рыночной информации о ценах (как текущих так и исторических), оперируя исключительно  статистическими данными рынка недвижимости.

Модуль "ликвидность"

Модуль

 "При определении стоимости объекта оценки определяется расчетная величина цены объекта оценки, определенная на дату оценки в соответствии с выбранным видом стоимости". (ФСО-1) 

 «...Под рыночной стоимостью объекта оценки понимается  наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден  на открытом рынке в условиях конкуренции...» (ФЗ-135).

***************************************************************

 В силу последних изменений Федеральных Стандартов оценки, оценщику рекомендовано, а в некоторых случаях (при оценке залогового имущества) он обязан определить как величину достоверности результата (наибольшую вероятность), так и ликвидность  объекта при рассчитанных ценовых параметрах.

С этой целью оценщик неизбежно должен сопоставить  расчетный (индивидуальный )результат оценки с рыночными (массовыми) параметрами.

Интуитивно понятная связь ликвидности и рыночной стоимости объектов недвижимости, зависимость данных параметров от различных ценообразующих факторов, а так же оценка уровня достоверности результата оценки объекта оценки ранее, в большинстве случаев, определялась путем экспертных оценок.

Предлагаемый Вашему вниманию расчетный модуль исключает субъективное влияние (мнение эксперта) на уровень этих параметров, оперируя только текущими статистическими данными рынка недвижимости

Обоз обзоров

Телега №5

Первые впечатления и реальные тестирования комплекса estimatica.pro. Что это? Случайность, выборка и функциональные связи...
Читать дальше...
Отвечая на ряд пожеланий поступивших к нам, как отклик на материал «Анализ?Обзор?Мнение?», мы, на регулярной основе, размещаем обзоры, проясняющие нашу позицию в требованиях профессионализма при публикации «анализов, обзоров, мнений» различными псевдо-экспертами в рубрике «Обозрение обзоров» ("Обоз Обзоров")       
С уважением, администрация портала

Стат - инфотека

Авторизация

"Информация - наиболее ценный из известных мне товаров" из к/ф Wall Street,1987г.Подписка

Statrn.ru - о портале

Целевая задача данного сайта – подробное и непредвзятое информирование всех участников рынка недвижимости о его текущем состоянии, о его динамике.Сайт содержит ежемесячно обновляемую статистическую информацию о рынке недвижимости г.Екатеринбурга, структурированную по следующим статьям. 

Яндекс.Метрика

S5 Box