Краткое описание расчетного модуля
Входной массив информации
В качестве исходной использована практически вся информация, имеющаяся в открытом доступе («E1.ru (раздел «Недвижимость»), Upn.ru (сайт «Уральской палаты недвижимости», realty.yandex.ru(«Яндекс.Недвижимость») и др.)
Геоинформационные принципы обработки информации
Для обработки информации применяются геоинформационные технологии, а именно: каждый объект (каждая оферта) привязывается к его географическим координатам. Это позволяет отследить параметры распределения цен, ликвидности и т.п. по городской территории.
Вся городская территория разбита на ряд смежных ячеек-квадратов («растровый метод» представления результатов). Величина ячеек подобрана исходя из предположения условно-постоянной величины территориальной составляющей в цене объекта.
Рис. 1 Разбивка территории Екатеринбурга на отдельные квадраты (пикселы – растровый метод).
Основы технологии обработки информации
Каждый объект (каждая открытая позиция) привязан к определенному территориальному квадрату.
В расчет принимаются только объекты, снятые с листинга в расчетном месяце (потенциально проданные). Для этих объектов определяется стартовая цена, цена закрытия, долгосрочная экспозиция (т.е. экспозиция с момента открытия позиции до ее закрытия) и краткосрочная экспозиция (экспозиция с момента последнего изменения цены до закрытия позиции).
Для повышения достоверности результата в расчеты принимаются только данные о закрытых позициях (цены выбытия - потенциально проданные объекты)за последние шесть месяцев во избежание влияния «ценового дрейфа» (Подробнее см.: Ценовой дрейф http://www.statrn.ru/index.php/news/item/zendreif)
Ценовые параметры истекшего месяца принимаются без корректировок,
ценовые параметры предыдущих месяцев корректируются путем применения в ременнЫх индексов, в основу которых заложены средние индексы цен по каждому типу недвижимости (см. соответствующие графики, доступные на сайте statrn.ru после регистрации – кнопка «скачать графики»)
Работа с расчетным модулем.
Закладка "данные"
Это массив данных, состоящий из двух блоков: «справочные данные» и «данные для выборки».
Справочный блок содержит разнообразную информацию о каждом объекте и может служить основой для сравнительного подхода.
Расчетный блок содержит систему фильтров, с помощью которых можно сформировать запрос о параметрах требуемого типа недвижимости.
Закладка "графики"
Визуальной основой представления информации служит построение точечной диаграммы «облака цен», в которой каждый объект представлен ценовой парой – удельной ценой (как правило, ценой 1кв.м.) и абсолютной ценой (ценой объекта).
Построение точечной диаграммы для всех объектов в рамках определенного территориального квадрата является ключевым моментом, определяющим соотношение всех указанных выше параметров – рыночная цена, ликвидность и достоверность результата.
Рис.2 Диаграмма рассеивания значений «абсолютная цена»-«удельная цена»: «облако цен»
Следующим этапом является построение гистограмм распределения значений как удельных так и абсолютных цен (как цены предложения так и цены выбытия они же цены закрытия позиции, потенциально - цены продажи)
Рис3 Гистограммы распределения и средние цены
Эти гистограммы достоверно определяют как наиболее вероятную цену так и "границы интервала, в котором может находиться стоимость" (По определению: "..Под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции..."),
Включение в состав фильтров «краткосрочной экспозиции» позволяет определить текущее соотношение между ценой и показателем ликвидности, в качестве которого мы предлагаем использовать таблицу, приведенную в п. 3.3 «Методических рекомендациях «Оценка имущества в целях залога» (далее - МР АРБ №25):
Рекомендации по последовательности действий:
Закладка "данные"
1. Исходя из Ваших данных, (тип недвижимости, район, улица, дом) , найдите в справочных данных соответствующий им ближайший (географически) объект и определите, к какому территориальному квадрату он относится.
Рекомендуется начинать анализ с квадрата со стороной 2 км, последовательно сужая границы (1 км и 0,5 км).
2. Установите в данных для выборки фильтры, соответствующие параметрам Вашего объекта и перейдите в закладку "графики"
Закладка "графики"
В этой закладке Вы можете увидеть графики, и статистические данные, соответствующие Вашей выборке.
Если количество объектов в выборке недостаточно, по вашему мнению, для достижения достоверных результатов, расширьте выборку, сняв часть фильтров.
Для исключения статистических "выбросов" , влияющих на диапазон значений обычно принимают в расчет не весь массив информации, а значения, попадающие в интерквартильный (интердециальный и т.д.) диапазон. С этой целью модуль дополнен системой ввода границ "окна цен". Установив максимальные и минимальные значения цен (удельных и абсолютных), вы ограничите диапазон данных, включаемых в расчет гистограмм .
Получив статистические данные, Вы можете их сопоставить с выбранными данными объектов -аналогов и расчетными данными, полученными в результате оценки объекта оценки (т.е., с полученной Вами парой «удельная цена -абсолютная цена») :
и дополнить отчет абсолютно достоверными статистическими данными как о ликвидности, так и о величине достоверности Вашего результата.
Успешной работы.
Руководитель проекта «Статистика рынка недвижимости»
Штань М.В.