Краткое описание расчетного модуля

Входной массив информации

В качестве исходной использована практически вся информация, имеющаяся в открытом доступе («E1.ru (раздел «Недвижимость»), Upn.ru (сайт «Уральской палаты недвижимости», realty.yandex.ru(«Яндекс.Недвижимость») и др.)

Геоинформационные принципы обработки  информации

Для обработки информации применяются геоинформационные технологии, а именно: каждый объект (каждая оферта) привязывается к его географическим координатам. Это позволяет отследить параметры распределения цен, ликвидности и т.п. по городской территории.

Вся городская территория разбита на ряд смежных ячеек-квадратов («растровый метод» представления результатов).  Величина ячеек подобрана исходя из предположения условно-постоянной величины территориальной составляющей в цене объекта.

Рис. 1 Разбивка территории Екатеринбурга на отдельные квадраты (пикселы – растровый метод).

Основы технологии обработки информации

Каждый объект (каждая открытая позиция) привязан к определенному территориальному квадрату.

В расчет принимаются только объекты, снятые с листинга в расчетном  месяце (потенциально проданные). Для этих объектов определяется стартовая цена, цена закрытия, долгосрочная экспозиция (т.е. экспозиция с момента открытия позиции до ее закрытия) и краткосрочная экспозиция (экспозиция с момента  последнего изменения цены до закрытия позиции).

Для повышения достоверности результата в расчеты принимаются только данные о закрытых позициях  (цены выбытия - потенциально проданные объекты)за последние шесть месяцев  во избежание влияния «ценового дрейфа»  (Подробнее см.: Ценовой дрейф  http://www.statrn.ru/index.php/news/item/zendreif)

Ценовые параметры истекшего месяца принимаются без корректировок,

ценовые параметры предыдущих месяцев  корректируются путем применения в ременнЫх индексов, в основу которых заложены средние индексы цен по каждому типу недвижимости (см. соответствующие графики, доступные на сайте statrn.ru после регистрации – кнопка «скачать графики») 

 Работа с расчетным модулем.

Закладка "данные"

Это массив данных,  состоящий из двух блоков: «справочные данные» и «данные для выборки». 

Справочный блок содержит разнообразную информацию о каждом объекте и может служить основой для сравнительного подхода.

Расчетный блок содержит систему фильтров, с помощью которых можно сформировать запрос о параметрах требуемого типа недвижимости.

Закладка "графики"

Визуальной основой представления информации служит построение точечной диаграммы «облака цен»,  в которой каждый объект представлен ценовой парой – удельной ценой (как правило, ценой 1кв.м.) и абсолютной ценой (ценой объекта).

Построение точечной диаграммы для всех объектов в рамках определенного территориального квадрата является ключевым моментом, определяющим соотношение всех указанных выше параметров – рыночная цена, ликвидность  и достоверность результата.

Рис.2 Диаграмма рассеивания значений «абсолютная цена»-«удельная цена»: «облако цен»

 Следующим этапом является построение гистограмм распределения значений как удельных так и абсолютных цен (как цены предложения так и цены выбытия они же цены закрытия позиции, потенциально - цены продажи)

Рис3 Гистограммы распределения и средние цены

Эти гистограммы достоверно определяют как наиболее вероятную цену так и "границы интервала, в котором может находиться стоимость" (По определению: "..Под  рыночной стоимостью объекта оценки понимается   наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден  на открытом рынке в условиях конкуренции..."),  

Включение в состав фильтров «краткосрочной экспозиции»  позволяет определить текущее соотношение между ценой и показателем ликвидности, в качестве которого мы предлагаем использовать таблицу, приведенную в п. 3.3 «Методических рекомендациях «Оценка имущества в целях залога» (далее - МР АРБ №25):

 Рекомендации по последовательности действий:

Закладка "данные"

1. Исходя из Ваших данных, (тип недвижимости, район, улица, дом) , найдите в справочных данных  соответствующий им ближайший (географически) объект и   определите, к какому территориальному квадрату он относится. 

Рекомендуется  начинать анализ с квадрата со стороной 2 км, последовательно сужая  границы (1 км и 0,5 км).

2. Установите в данных для выборки  фильтры, соответствующие  параметрам Вашего объекта и перейдите в закладку "графики"

Закладка "графики"

В этой закладке Вы можете увидеть графики, и статистические данные, соответствующие Вашей выборке.

Если  количество объектов в выборке недостаточно, по вашему мнению,  для достижения  достоверных результатов, расширьте выборку, сняв часть фильтров. 

Для исключения  статистических "выбросов" , влияющих на диапазон значений обычно принимают в расчет не весь массив информации, а  значения, попадающие в интерквартильный (интердециальный и т.д.) диапазон. С этой целью модуль дополнен системой ввода  границ "окна цен".  Установив максимальные и минимальные значения  цен (удельных и абсолютных), вы ограничите диапазон  данных, включаемых в расчет гистограмм .

Получив статистические данные, Вы можете их сопоставить с выбранными данными объектов -аналогов и расчетными  данными, полученными в результате оценки объекта оценки (т.е., с полученной  Вами парой «удельная цена -абсолютная цена») :

и дополнить отчет абсолютно  достоверными статистическими данными как о ликвидности, так и о величине достоверности Вашего результата.

 Успешной работы.

Руководитель проекта «Статистика рынка недвижимости»

Штань М.В.