Достаточно распространенный подход определения среднерыночной цены на недвижимость, как простой средней арифметической приводит к некорректным результатам не только за счет изменения объемов предложения различных морфотипов объектов, т.е. за счет перераспределения структуры выборки, по которой делается расчет, но и за счет неравномерной динамики распределения и изменения предложений (и сделок) по территории. В результате, месяц от месяца результаты могут быть совершенно различными, вызывая ложную иллюзию роста или падения цен.
Таким образом, средние арифметические цены, не могут выступать в качестве индикаторов состояния рынка недвижимости.
В общем случае, для решения задач такого рода применяются средневзвешенные индексы, преимущественно, в форме среднего взвешенного арифметического (или среднего гармонического индексов). Однако, при конструировании индекса цен недвижимости, нужно решить, по крайней мере, две задачи:
- Определить, какие цены будут включаться в индекс, исходя из того, что даже цены на отдельные морфотипы имеют сильную зависимость от территориальной составляющей.
- Определить, на основании какого параметра рынка будет происходить взвешивание.
Ответом на первый вопрос является ранее рассмотренный принцип территориального деления на совокупность фреймов(на отдельных страницах данного сайта они отражены в виде картограмм). Принятие за основу простой средней арифметической цен по каждому отдельному территориальному фрейму для дальнейшего взвешивания дает подход к построению индекса цен каждого отдельного морфотипа.
Ответом на второй вопрос служит следующее рассуждение: поскольку мы хотим сконструировать индикатор, наиболее точно отражающий динамику цен, то мерой взвешивания должны являться значения тех слотов, которые в наибольшей степени характеризуют изменение рыночных параметров. Для целей формирования данного индекса были приняты такие параметры, как количество выбывших единиц и сроки экспозиции.
Таким образом, формирование индекса цен по каждому отдельному морфотипу происходит путем взвешивания прямо пропорционально объему выбывших единиц (в штуках) и обратно пропорционально сроку экспозиции. Данные параметры являются, естественно, фиксированными, для обеспечения сопоставимости результатов и определены по результатам трехлетних наблюдений. Кроме того, данные параметры очищены от т.н. «выбросов», в частности, на основании изучения статистики выявлено, что сроки экспозиции менее 1 месяца и более 15 месяцев составляют около 3% от общего объема выбытия, и, скорее всего, связаны с нерыночными условиями формирования цен.
Применяя данный метод, который можно назвать последовательным взвешиванием, к совокупности отдельных морфотипов, получим сводный индекс цен по данному типу недвижимости (офисы, магазины, квартиры).
Сконструированный таким образом индекс, хотя и имеет размерность цены, но НЕ является среднерыночной ценой, а характеризует движение цен в целом по данному морфотипу или по данному типу недвижимости.
Разумеется, полностью исключить зависимость подобным образом сконструированного индекса от случайных отклонений цен («статистического шума» - очень удачно подобранного термина аналитиками сайта irn.ru) невозможно, все-таки статистическая природа цен накладывает свой отпечаток на любую конструкцию индекса, однако, в данном случае, неточность индекса остается в рамках среднестатистического отклонения цен внутри фреймов.
Тем не менее, существует ряд известных процедур, способных сгладить эти среднестатистические колебания, этот «статистический шум», в частности:
А) Укрупнение интервала - суммирование данных за ряд смежных периодов. В результате получаются итоги за более продолжительные промежутки времени. Этим сглаживаются случайные колебания и более четко определяется характер динамики явления.
Б) Вычисление групповой средней - определение средней величины каждого укрупненного периода. Для этого необходимо суммировать смежные уровни соседних периодов, а затем сумму разделить на число слагаемых. Этим достигается большая ясность изменений во времени
В) вычисление скользящей средней - в некоторой степени устраняет влияние случайных колебаний на уровни динамического ряда и более заметно отражает тенденцию явления. При ее вычислении каждый уровень ряда заменяется на среднюю величину из данного уровня и двух соседних с ним. Чаще всего суммируются последовательно три члена ряда, но можно брать и больше
Г) Графический метод - выравнивание от руки или с помощью линейки, циркуля графического изображения динамики изучаемого явления.
Д) Выравнивание методом наименьших квадратов - метод преследует цель устранить влияние временно действующих причин, случайных факторов и выявить основную тенденцию в динамике явления, вызванную воздействием только длительно действующих факторов. Выравнивание производится по линии, наиболее соответствующей характеру динамики изучаемого явления, при наличии основной тенденции к росту или снижению частоты явления. Такой линией является обычно прямая, которая наиболее точно характеризует основное направление изменений, однако существуют и другие зависимости (квадратическая, кубическая и т. д.). Этот метод позволяет дать количественную оценку выявленной тенденции, оценить средние темпы ее развития и рассчитать прогнозируемые уровни на следующий год.
На данном этапе мы остановились на «сглаживании статистического шума» методом вычисления скользящей средней, о технических принципах расчета данного индикатора Вы можете познакомиться как на страницах нашего сайта (для целей изучения цен недвижимости), так и на страницах многочисленных сайтов, описывающих принципы технического анализа фондового рынка. Именно связь и тенденция направленности наших исследований с целью объединения принципов технического анализа как для фондового рынка так и для рынка недвижимости и привела нас к мысли использовать скользящие средние.
Технология исключения «статистического шума» направлена на устранение вариаций выборки, отсюда - график индекса стоимости выражен в виде относительно гладкой кривой. Тем не менее, гораздо более значимым является не абсолютное значение индекса (которое многие, в силу совпадения с размерностью, склонны воспринимать как желаемое ими определение ценности принадлежащих ИМ квадратных метров), а его изменение, отражающее реальный рост или снижение уровня цен на недвижимость, тем самым, являясь общим показателем изменения цен на выбранный морфотип недвижимости.
Разумеется, с точки зрения отдельных представителей заинтересованной аудитории, все объекты разные и вариация стоимости отдельной единицы может несколько отличаться от общерыночного показателя. Однако, как мы видим на протяжении нескольких лет, изучая среднестатистические данные, в большинстве случаев изменения цен оказываются пропорциональными изменению общерыночного индекса стоимости.
Аналогичным образом строятся индексы цен выбытия, индексы экспозиции и другие, представленные на страницах данного сайта.
© Штань М.В. Координатор «Группы ГРИД» 2014