Достаточно распространенный подход определения среднерыночной цены на недвижимость, как простой средней арифметической приводит к некорректным результатам не только за счет изменения объемов предложения различных морфотипов объектов, т.е. за счет перераспределения структуры выборки, по которой делается расчет, но и за счет неравномерной динамики распределения и изменения предложений (и сделок) по территории. В результате, месяц от месяца результаты могут быть совершенно различными, вызывая ложную иллюзию роста или падения цен.

 Таким образом, средние арифметические цены, не могут выступать в качестве индикаторов состояния рынка недвижимости.

В общем случае, для решения задач такого рода применяются средневзвешенные индексы, преимущественно, в форме среднего взвешенного арифметического  (или среднего гармонического индексов). Однако, при конструировании индекса цен недвижимости, нужно решить, по крайней мере, две задачи:

1. Определить, какие цены будут включаться в индекс, исходя из того, что даже цены на отдельные морфотипы имеют сильную зависимость от территориальной составляющей.
2. Определить, на основании какого параметра рынка будет происходить взвешивание.

Ответом на первый вопрос является ранее рассмотренный принцип территориального деления на совокупность фреймов(на отдельных страницах данного сайта они отражены в виде картограмм). Принятие за основу простой средней арифметической цен по каждому отдельному территориальному фрейму для дальнейшего взвешивания дает подход к построению индекса цен каждого отдельного морфотипа.

 Ответом на второй вопрос служит следующее рассуждение: поскольку мы хотим сконструировать индикатор, наиболее точно отражающий динамику цен, то мерой взвешивания должны являться значения тех слотов, которые в наибольшей степени характеризуют изменение рыночных параметров. Для целей формирования данного индекса были приняты такие параметры, как количество выбывших единиц и сроки экспозиции.

 Таким образом, формирование индекса цен по каждому отдельному морфотипу происходит путем взвешивания прямо пропорционально объему выбывших единиц (в штуках) и обратно пропорционально сроку экспозиции. Данные параметры являются, естественно, фиксированными, для обеспечения сопоставимости результатов и определены по результатам трехлетних наблюдений. Кроме того, данные параметры очищены от т.н. «выбросов», в частности, на основании изучения статистики выявлено, что сроки экспозиции менее 1 месяца и более 15 месяцев составляют около 3% от общего объема выбытия, и, скорее всего, связаны с нерыночными условиями формирования цен.

 Применяя данный метод, который можно назвать последовательным взвешиванием,  к совокупности отдельных морфотипов, получим сводный индекс цен по данному типу недвижимости (офисы, магазины, квартиры).

Сконструированный таким образом индекс, хотя и имеет размерность цены, но НЕ является среднерыночной ценой, а характеризует движение цен в целом по данному морфотипу или по данному типу недвижимости.

Разумеется, полностью исключить зависимость подобным образом сконструированного индекса от случайных отклонений цен («статистического шума» - очень удачно подобранного термина аналитиками сайта irn.ru) невозможно, все-таки статистическая природа цен накладывает свой отпечаток на любую конструкцию индекса, однако, в данном случае, неточность индекса остается в рамках среднестатистического отклонения цен внутри фреймов.

 Тем не менее, существует ряд известных процедур, способных сгладить эти среднестатистические колебания, этот «статистический шум», в частности:

 А) Укрупнение ин­тервала - суммирование данных за ряд смежных периодов. В результате получаются итоги за более про­должительные промежутки времени. Этим сглаживаются случайные ко­лебания и более четко определяется характер динамики явления.

 Б) Вычисление групповой средней - определение сред­ней величины каждого укрупненного периода. Для этого необходимо суммировать смежные уровни соседних периодов, а затем сумму раз­делить на число слагаемых. Этим достигается большая ясность изме­нений во времени

 В) вычисление скользящей средней - в некоторой степени устраняет влияние случайных колебаний на уровни динамического ряда и более заметно отражает тенденцию явления. При ее вычислении каждый уро­вень ряда заменяется на среднюю величину из данного уровня и двух соседних с ним. Чаще всего суммируются последовательно три члена ряда, но можно брать и больше

 Г) Графический метод - выравнивание от руки или с помощью линейки, циркуля графического изображения динамики изучаемого явления.

 Д) Выравнивание методом наименьших квадратов - метод преследует цель ус­транить влияние временно действующих причин, случайных факторов и выявить основную тенденцию в динамике явления, вызванную воздей­ствием только длительно действующих факторов. Выравнивание произ­водится по линии, наиболее соответствующей характеру динамики изучаемого явления, при наличии основной тенденции к росту или снижению частоты явления. Такой линией является обычно прямая, которая наиболее точно характеризует основное направление изменений, однако существуют и другие зависимости (квадратическая, кубическая и т. д.). Этот метод позволяет дать количественную оценку выявлен­ной тенденции, оценить средние темпы ее развития и рассчитать прогнозируемые уровни на следующий год.

 На данном этапе мы остановились на «сглаживании статистического шума» методом вычисления скользящей средней, о технических принципах расчета данного индикатора Вы можете познакомиться как на страницах нашего сайта (для целей изучения цен недвижимости), так и на страницах многочисленных сайтов, описывающих принципы технического анализа фондового рынка.  Именно связь и тенденция направленности наших исследований с целью объединения принципов технического анализа как для фондового рынка так и для рынка недвижимости и привела нас к мысли использовать скользящие средние.

 Технология исключения «статистического шума» направлена на устранение вариаций выборки, отсюда - график индекса стоимости выражен в виде относительно гладкой кривой. Тем не менее, гораздо более значимым является не абсолютное значение индекса (которое многие, в силу совпадения с размерностью, склонны воспринимать как желаемое ими определение ценности принадлежащих ИМ квадратных метров), а его изменение, отражающее  реальный рост или снижение уровня цен на недвижимость, тем самым, являясь общим показателем изменения цен на выбранный морфотип недвижимости.

 Разумеется, с точки зрения отдельных представителей заинтересованной аудитории, все объекты разные и вариация стоимости отдельной единицы может несколько отличаться от общерыночного показателя. Однако, как мы видим на протяжении нескольких лет, изучая среднестатистические данные, в большинстве случаев изменения цен оказываются пропорциональными изменению общерыночного индекса стоимости.

 Аналогичным образом строятся индексы цен выбытия, индексы экспозиции и другие, представленные на страницах данного сайта.

 © Штань М.В. Координатор «Группы ГРИД» 2014