Предлагаемая Вашему вниманию статья является, собственно, некоторым обобщением ранее размещенных на сайте материалов той же направленности. В ней аккумулированы все идеи и результаты ранее разобщенно присутствовавшие в различных публикациях. В этом виде статья представлена и будет опубликована в ближайшем номере " Вопросов оценки".

Некоторым дополнением (бонусом для посетителей сайта) является ответ автора на ряд вопросов, высказанных рецензентом.

Штань Михаил Валерьевич

Руководитель проекта «Статистика рынка недвижимости»

a.statrn@yandex.ru

Данной статьей заканчивается рассмотрение геоинформационных технологий изучения рынка недвижимости применительно к оценке и мониторингу залоговых объектов. Подробно описаны различные аспекты применения такой модели, как цифровое моделирование рельефа применительно не только к ценам на недвижимость, но и срокам а так же к плотности предложения и продажи объектов. Показано, что решение таких вопросов, как ликвидность, а так же определение ликвидационной стоимости невозможно без рассмотрения трех составляющих рынка – объемов в натуральном измерении, цен и сроков с учетом их географического местоположения. Сделан вывод, что только на базе ГИС-технологий возможно системы технического анализа рынка недвижимости, аналогичного техническому анализу финансовых рынков.

В практике работы с залоговыми объектами по существу, единственным инструментом, которым на данный момент располагают специалисты – залоговики, является индивидуальная оценка. Это касается как определения рыночной стоимости объекта недвижимости, так и его уровня ликвидности. Вместе с тем, изучая отчет об оценке, специалист невольно задается вопросом, как соотносятся полученные оценщиком результаты с рыночными данными. Тот уровень анализа рынка недвижимости, который предусмотрен ФСО-7  (особенно в том виде, в котором он (анализ) в большинстве случаев представлен в отчетах), не способен дать представление о функционировании микрорынка, т.е. рынка объектов близких или аналогичных оцениваемому, сформировавшегося в некотором окружении оцениваемого объекта. Тем более эта  неопределенность в оценках присутствует при сопровождении залогового объекта (в отсутствие регулярной переоценки), в силу малого и несистематизированного объема информации.

В рамках действующей системы оценки данная сложность практически неразрешима, поскольку практически вся оценочной деятельности направлена на оценку индивидуального объекта.

Тем не менее, существуют методы, приемы и  технологии, заимствованные из смежных отрасли, применение которых для оценки рынка недвижимости позволил бы создать условия для заполнения этого информационного вакуума. 

Подробнее здесь или на развороте

Диагностика ликвидности залоговых объектов недвижимости.

 Введение

 В предыдущей статье было показано, что текущий уровень ликвидности объекта можно определить на основании сравнения его позиции относительно рыночных данных по распределению двух показателей: соотношение «удельная цена-ликвидность» и соотношение «абсолютная цена-ликвидность».  А именно, на основании изучения распределения цен по соответствующим интервалам сроков экспозиции,  каждому интервалу срока экспозиции можно сопоставить среднюю величину как удельной, так и абсолютной цены.

 Если текущая цена объекта ниже средних показателей по какому-либо интервалу, то показатель ликвидности оцениваемого объекта соответствует этому интервалу. Например, как показано ниже, стартовая позиция (залоговая стоимость объекта), соответствует интервалу ликвидности «до 2 месяцев» как пор показателю «удельная цена-ликвидность», так и по показателю «абсолютная цена-ликвидность».

Декларируемая в многочисленных источниках необходимость проведения мониторинга залоговой недвижимости в части соответствия залоговой стоимости текущим рыночным показателям с целью управления такими рисками, как риски обесценивания предмета залога и риски снижения ликвидности практически не имеет технологических разработок по его проведению.

В предлагаемой вниманию статье излагается комплексный подход к проведению мониторинга, основанный на геоинформационных технологиях.

Применение данной технологии направлено на совершенствование способов и приемов мониторинга состояния заложенного имущества и позволяет решить следующие задачи:

- описание принципов отбора объектов-аналогов, на основании информации о которых производится расчет рыночных показателей;

- обоснование технологии сбора и формирования базы данных о конъюнктуре рынка на локальном участке городской территории в окрестностях залогового объекта;

- разработка методов обработки и анализа рыночной информации;

- создание системы показателей, позволяющих не только определять и оценивать текущее состояние залоговой недвижимости в части соответствия текущей рыночной стоимости и показателям ликвидности, но и определять границы интервала, в которых могут находиться эти показатели.

- разработка методов краткосрочного прогнозирования изменения показателей  рыночной стоимости и ликвидности.

В интернете по запросу «Мониторинг залоговой недвижимости» можно найти множество ссылок, на которых изложена идеология мониторинга, как системы сбора, регистрации, хранения и анализа объекта мониторинга для вынесения суждений о поведении и состоянии объекта применительно к залоговым объектам.

(Более полно - ознакомиться можно в отдельном разделе "Эксклюзивно от Statrn.ru" "Залоговая недвижимость")

Однако  технология проведения мониторинга, особенно касательно мониторинга рынка недвижимости, непосредственно связанного с залоговым объектом, практически не изложена нигде.

То, что представлено ниже, является, собственно, первым опытом создания такой системы.

 Итак, с чего мы начали, что имеем на сегодня и какие технологии развиваем:

Не смотря на востребованность, возможность оценки достоверности полученного результата оценки объектов недвижимости в основном, является предметом обсуждения и дискуссий,  а в практическом плане  оценка достоверности  ограничивается проверкой исходных данных и достаточностью обоснования применяемых в процессе оценки методов и допущений.  Даже само определение рыночной стоимости, как  «...наиболее вероятной цены...»  не получало своего развития в практике оценочной деятельности, поскольку, не описав множество доступных оценщику объектов-аналогов и не определив критерии частотного отбора, определить вероятность не представляется возможным. 

Впервые:

Возможность достоверной оценки ЛИКВИДНОСТИ объекта в соответствии с ФСО-9  и «Методическими рекомендациями «Оценка имущества в целях залога» (МР АРБ №25) подготовленными Ассоциацией Российских банков» - см. новую вкладку «Ликвидность».

Исключительно для целей данной статьи проведем следующую классификацию корректировок:

 А. Универсальные корректировки (поправки, скидки, корректировочные коэффициенты и т.п.) – могут применяться к неопределенно большому множеству объектов:

 1.Корректировки, полученные методами статистики:

Корректировки, которые доступны расчету и проверке на основании открытой рыночной информации по множеству объектов и могут быть применены для широкого круга объектов.

2.Корректировки, полученные экспертными методами:

Корректировки, определение которых возможно на основании интуиции исследователя, основанной на длительном опыте работы.  Так же, как и статистические корректировки, могут быть применены для широкого круга объектов.

Б. Индивидуальные корректировки - расчетные или экспертные корректировки, которые применяются исключительно для отдельного объекта и/или принципиально  не могут быть распространены на иные объекты или могут быть распространены, но с существенными оговорками.

 Рассмотрим подробнее

Честно говоря, совершенно не хотелось, даже после присутствия на ряде презентаций, публично оглашать какое либо мнение, связанное с данным сервисом. Однако, письмо, пришедшее на наш сайт от молодого оценщика (опубликовано в разделе «обоз обзоров») все - таки побудило изложить не столько мнение, сколько некую сумму вопросов, возникших при рассмотрении данного продукта.

 Итак, если исключить всю эмоциональную составляющую, высказанную в письме молодого оценщика, то вопросы,  можно свести к следующим:

Технология определения возможных границ интервала стоимости и оценка достоверности результатов оценки.

После определения в 135-ФЗ рыночной стоимости как «наиболее вероятной цены», седьмым ФСО  был сделан следующий шаг в признании вероятностного характера рыночной стоимости – установление рекомендации (требования) об отражении в отчете об оценке «возможных границ интервала, в котором может ... находиться стоимость».  

 Хотя разработчики данного стандарта и постарались создать условия для применения данного положения как можно более щадящими («свое суждение»,  «по его мнению», «если в задании на оценку не указано иное», «при недостаточности рыночных данных»), тем не менее, вопрос об объективных критериях (или даже методиках) для определения (или, хотя бы оценки) данного интервала, не зависящих от неизбежного субъективизма при «экспертных» суждениях не перестает быть предметом обсуждения

 Большинство  результатов обработки рыночной информации  на данном сайте является результатом применения такого метода ГИС, как пиксельный метод.   Отличительной особенностью его является разбивка территории на сеть равновеликих ячеек  и определение как неких усредненных значений по совокупности единичных данных, попавших в рамки данной ячейки, так и уровень их достоверности.  Как понятно из самого метода, эти результаты в определенной части связаны с размером ячейки.  

Часть 3. Определение вариации средних цен, интервалов достоверности и корректировочных коэффициентов. 

Данная статья завершает и обобщает ранее опубликованные материалы по методу количественных корректировок (часть 1, часть 2) подводит некоторые итоги и предлагает ко вниманию всех участников рынка недвижимости, в первую очередь – оценщиков и аналитиков рынка новую вкладку «корректировки», в которой, на регулярной основе будут размещаться рыночные (а не экспертные), статистически подтвержденные корректировочные коэффициенты, без которых невозможен расчет методом количественных корректировок.

Кроме того, в данной статье рассмотрены вопросы, связанные с точностью оценки, мерой соответствия  получаемых в результате расчетов рыночным данным и  расчетными интервалами достоверности получаемого результата. Таким образом, данную статью можно рассматривать и как завершающую (см. выше) и как открывающую новую тему – точность и достоверность результатов оценки.  Подробнее...

Экспресс-Методы оценки доходности.

Посмотрим на недвижимость, не как на источник потребительских благ, удовлетворяющих непосредственные человеческие потребности, те самые конечные товары и услуги, которые необходимы людям - нужду в крове, комфорте и т.п. ценностях, а как на финансовый инструмент, т.е., как на источник дохода, аналогичный банковским вкладам, вложению в ценные бумаги, в валютные ценности, т.е. в активы, не только, как минимум, сохраняющие свои свойства в течение определенного времени, но и приносящие доход.  Подробнее...

Идея метода валового рентного мультипликатора (в дальнейшем –ВРМ или GRM) основана на предположении, что существует статистически устойчивое соотношение между рыночной стоимостью объекта и величиной рентного дохода (потенциального или действительного). Исходя из этого предположения, возможен расчет или рыночной стоимости при известном рентном доходе или рентного дохода при известной рыночной стоимости объекта недвижимости. Формальное описание расчета данного мультипликатора на основании рыночных данных приведено во множестве источников, поэтому мы не будем его (это описание) повторять, а  рассмотрим практическую возможность реализации теоретических построений  Подробнее...

В предыдущей статье были представлены некоторые предварительные (качественные) результаты обработки статистической информации по рынку недвижимости г. Екатеринбурга с целью выявления взаимосвязи цен между отдельными группами однотипных объектов, различающихся наборами ценообразующих факторов и, по существу, получения подтвержденных статистически количественных корректировок..   Подробнее...

Часто в практике оценки при использовании сравнительного подхода в качестве аналогов приходится принимать объекты, близкие к оцениваемому, но имеющие различные площади. Наиболее часто эта задача возникает при расчете рыночной стоимости офисных и/или торговых площадей. Наблюдение и анализ цен в течение более чем восьмилетнего периода показало, что установить достаточно достоверную зависимость (например, методами корреляционно-регрессионного анализа) стоимости от площади помещения не представляется возможным  Подробнее...

В течении ряда лет наблюдений за измением цен на рынке недвижимости была выявлена следующая особенность их поведения: если отследить изменение цены по отдельно взятому объекту, то, в подавляющем большинстве случаев она меняется в течение перода экспозиции, т.е. "стартовые" и "финальные" цены не соответствуют друг другу. Это явление мы назвали "ценовым дрейфом".   Подробнее...

В рамках общей задачи изучения возможностей применения ГИС-технологий  (технологий геоинформационных систем) для определения зависимости ценообразующих факторов от территориального расположения объектов недвижимости было предпринято исследование отклонений цен (вызванных  дискретными ценообразующими факторами) от условной средней, связанной с территориальными факторами.    Подробнее...