Новости
Четверг, 18 Октябрь 2018
USD 65.403 -0.13 ↓
EUR 75.651 -0.27 ↓
Доходная недвижимость  или как не ошибиться в надеждах

Доходная недвижимость  или как не ошибиться в надеждах

Экспресс-Методы оценки доходности.

Посмотрим на недвижимость не как на "источник потребительских благ", удовлетворяющих непосредственные человеческие потребности - те самые конечные товары и услуги, которые необходимы людям - нужду в крове, комфорте и т.п. ценностях, а как на финансовый инструмент. Как на источник дохода, аналогичный банковским вкладам, вложению в ценные бумаги, в валютные ценности, т.е. в активы, не только сохраняющие свои свойства в течение определенного времени (как минимум), но и приносящие доход.

 Ожидаемый доход, очевидно, должен предусматривать как минимум, полное возмещение инвестированных средств (т. е. воз­врат капитала, если рассматривать только сберегательную функцию данного инструмента инвестирования), а также, по возможности, получение прибыли или вознаграждения.

Все возможные вложения средств в недвижимость, как в финансовый актив (а не в основные средства – в виде использования недвижимости как элемента производственного процесса ) можно свести к базовой формуле:

Купил – Получил доход - Продал

 Фаза «получил доход», как правило, рассматривается в трех вариантах:

  1. От сдачи в аренду
  2. От роста цен на недвижимость (пассивный доход)
  3. От улучшения и последующей перепродажи (редко)

 И, соответственно сводится к трем моделям:

 1.      Спекуляция недвижимостью

 В спекуляции, если отбросить социалистическую риторику, нет ничего плохого. Спекулянт  покупает объект по максимально низкой цене и впоследствии надеется продать его подороже. Однако, кроме надежды, спекулянту необходимы знания. Спекулянт должен знать, когда лучше покупать и когда продавать. Следовательно, для него необходимы навыки в оценке состояния рынка.

Спекулирующий на недвижимости совершит сделку только  в том случае, если он надеется на повышение и продаст объект, когда его ценность будет признана большинством и отразится на рыночных ценах. Поскольку ценность объекта определяется не только  и не столько его индивидуальными характеристиками, сколько совокупным мнением заинтересованной аудитории о ценности аналогичных объектов в прошлом и в предполагаемом будущем, то в определении:  «Спекулянты недвижимостью предвосхищают общественное мнение» заключена суть всех спекулятивных  операций с недвижимостью.

Кроме того, данный инструмент достаточно эффективен для простого сбережения накоплений. Вложения в банк на депозитные счета могут обернуться крупной потерей, исходя из количества отзывов Центробанком лицензий и уровнем гарантированного обеспечения возврата, а вложения в недвижимость по крайней мере дают не то чтобы надежду, но и не иллюзию о стабильной ценности.

 Формула инструмента: покупка – ожидание - продажа.

  2.      Пассивный доход

 По определению, пассивный доход - прибыль, получаемая без личного участия, не зависящая от регулярной деятельности, дающая средства даже в то время, когда вы не работаете. Самый распространенный вариант такого пассивного дохода - сдача недвижимости в аренду. Как правило, этот вариант вложений сочетается с вышеуказанным.

 Формула инструмента: покупка – сдача в аренду - продажа.

 3.      Редевелопмент

 По определению, редевелопмент (Redevelopment - перестройка, развитие нового направления) означает планирование, застройку, перепланирование, модернизацию, удаление, реконструкцию, восстановление, или любую их комбинацию, частично и в целом, для обеспечения соответствия жилых, коммерческих, промышленных, общественных и иных объектов и территорий интересам общего благосостояния. Т.е.. в широком смысле, редевелопмент – это реконструкция населенных пунктов или отдельных городских кварталов, районов.

В более узком смысле этого слова редевелопмент – это покупка малоликвидных и менее ценных площадей для последующей перестройки с целью повышения рыночной стоимости и ликвидности. Разделение объекта недвижимости на помещения меньшей площадью – самый простой вид редевелопмента.  При этом может предусматриваться как повышение собственно рыночной стоимости объекта (т.е. сочетание с вариантом 1), так и возможность увеличения арендных поступлений (т.е. сочетание с вариантом 2).

  Формула инструмента: купил – перестроил – продал.

 ***

По существу, все эти варианты преследуют одну цель – выявление и реализацию полезности объекта недвижимости, как финансового инструмента.

Соответственно, как и для любого финансового инструмента, требуется изучение рынка, его анализ, который заключается в соотнесении общего состояния рынка недвижимости, его конкретного сегмента, движения и тенденциях изменения рыночных цен с изучаемым объектом, в результате которого должен быть сформулирован вывод об определении варианта оптимального использования объекта, как финансового актива  и разработана последовательность действий по  получению дохода.

Однако, в отличие от финансовых рынков, рыночная стоимость не является исчерпывающей характеристикой объекта недвижимости как финансового инструмента.

 Бытует мнение, что недвижимость является одним из самых высоконадежных инструментов для инвестирования, поскольку чаще всего недвижимость либо растет в цене, либо цена стоит на месте. Кроме того, считается, что недвижимость не может упасть в цене до нуля, падение цен на недвижимость если и имеет место, то это происходит не столь существенно.

 Отчасти это верно, если не принимать во внимание вторую компоненту рынка недвижимости - время, (о которой ранее уже была статья).

Время влияет на величину рыночной стоимости, по времени судят о самом рынке – активный рынок или малоактивный, т.е. время, или  «..срок экспозиции объекта на рынке»  должен быть «достаточным для привлечения внимания достаточного числа потенциальных покупателей…» (ФСО 2 п.6)

 Какой экономический, инвестиционный, финансовый смысл вложений в недвижимость, если при потенциально высокой рыночной стоимости (более точно - мнении о рыночной стоимости, основанном на данных о ценах предложения – именно эта величина, как правило, закладывается в основу оценки недвижимости) или арендных ставок,  емкость рынка настолько мала, что соответствующий срок экспозиции (т.е. время, которое тратится на поиски покупателя/арендатора), по существу, обесценивает вложения?

 Таким образом, наряду с рыночной ценой эффективный срок получения дохода является рыночной характеристикой доходной недвижимости. Но этот срок тесно увязан со сроком экспозиции, поскольку именно этот период времени выпадает из общего срока доходной недвижимости и не участвует в процессе получения дохода, будь то срок экспозиции при сдаче объекта в аренду или при продаже этого объекта.

 Для всех участников рынка важно знать не только, по какой цене, но и в течение какого времени может быть реализован объект. Именно эта компонента, время, вероятный временной период от момента появления объекта на рынке до его продажи, срок экспозиции  дает возможность «..сторонам сделки действовать разумно, располагая всей необходимой информацией…»(ст.3 Закона №135-ФЗ)

 Применительно к всем временЫм периодам, изложенную выше базовую формулу можно переписать следующим образом:

 Общий срок обладания недвижимостью = срок экспозиции до получения дохода + эффективный срок + срок экспозиции до продажи.

Пример:

Приобретается объект с целью (как минимум, сохранения денег) с намерением о последующей продаже через три года (более ранний срок, очевидно, рассматривать не стоит, в связи с особенностями действующего законодательства).

Исходя из поставленных условий и вышеуказанной формулы мы можем не то, чтобы рассчитать, но определить уровень следующих параметров, на основании которых мы предпримем решение:

 

  1. Определим вероятную цену приобретения недвижимости исходя из данных о средней текущей стоимости.
  2. Определим вероятную цену продажи объекта, исходя из текущей стоимости и темпов ее изменения
  3. Срок экспозиции при сдаче в аренду – сколько примерно нужно будет ждать, пока недвижимость будет приносить доход
  4. Срок экспозиции при продаже – когда нужно будет закрыть все арендные договоры и готовить объект к продаже.
  5. Эффективный срок и приблизительный объем дохода, который принесет объект

 Делаем расчет:

Итак – 3 года на осуществление деятельности, 4 месяца (для примера),  средний срок ожидания при передаче в аренду, 5 месяцев – срок экспозиции при продаже объекта. Итого: эффективный срок: 2 года и 3 месяца.

Имеем:

 - среднюю ставку аренды

 - темпы ее изменения

 - эффективный срок

-  среднюю стоимость недвижимости

 - темпы ее изменения

И можем вычислить экономический эффект брутто (т.н. «полный» доход). Если он Вас вдохновит,  то переходим к следующим этапам.

 На основании внутренней информации прикинем,  какие будут Ваши затраты – подготовка к сдаче в аренду (мебель, реклама и т.п.), текущие затраты (налоги, поддержка недвижимости ...), затраты на предпродажную подготовку и т.п.

6. Подводим итоги и принимаем решение.

 

Очень важная и отличительная особенность нашего сервиса. Мы не даем общих цифр в среднем по городу.

И цена и время экспозиции – это две неразрывно существующие компоненты рыночной стоимости.

Объединяет эти две компоненты в единую характеристику свойство, которое является уникальным и присущим только объектам недвижимости – это – местоположение.

Именно местоположение является основным фактором, определяющим как рыночную стоимость, так и срок экспозиции для каждого отдельного типа недвижимости (вспомним «правило трех L»: location, location and location). Разумеется, факторы, обычно относимые к ценообразующим,  непосредственно связанные с объектом – площадь (общая, жилая, торговая и т.п.), вид из окна, ориентация и инсоляция, год постройки, качество ремонта и другие так же влияют на рыночную стоимость, но являются уточняющими, подчиненными по отношению к территориальному фактору.

Таким образом, мы вновь пришли к выводу, что для анализа  инструмента инвестирования необходимо рассматривать (и анализировать) триаду рыночных характеристик недвижимости: цена – время – место, связанную формулой:

Время + место = цена

Следующий вопрос, – какой масштаб (в территориальном понимании) должен быть охвачен сбором и обработкой информации?

Ответ достаточно очевиден, а именно: если для изучения общерыночных тенденций можно ограничиться крупномасштабными данными – в рамках, например, городской территории, то вопрос принятия точечных решений (вложений в конкретный объект) всегда связан с изучением ситуации в ближайшей окрестности, в ближайшем окружении изучаемого объекта.

С этой целью разобьем всю городскую территорию сетью равновеликих ячеек (квадратов) и будем исследовать состояние рынка в каждой ячейке. Применение данной модели дает возможность получить достоверную информацию и по рынку в целом и в той ячейке, в которой находится  интересующий объект и сопоставить эту информацию с данными по другим ячейкам. Кроме того, зададимся вопросами:

Какую информацию должен получить исследователь?

И какие показатели должны заинтересовать исследователя для того, чтобы выработать обоснованные решения?

 Разумеется, можно (а во многих случаях и необходимо) обратиться к базовым показателям, таким, как объем предложений, емкость рынка, средние цены, средние сроки экспозиции и другим, которые можно получить на сайте statrn.ru по элементам «место-цена-время»  для каждого субрынка (рынка интересующего типа/подтипа недвижимости). Однако, на первом этапе исследования возможностей и вариантов финансовых вложений, целесообразнее обратить внимание на тот базовый комплекс информации, который представлен на вкладке «ДОХОДНОСТЬ», это основные ТЕКУЩИЕ характеристики рынка недвижимости с позиции доходности

1. Полная (текущая) доходность (GRY gross rental yield) – соотношение между уровнем дохода и инвестициями, генерирующими этот доход  В ДАННЫЙ МОМЕНТ ВРЕМЕНИ. Для недвижимости – соотношение между заявленной ставкой аренды (в годовом исчислении) и рыночной стоимостью недвижимости.

Собственно, это – процент на вложенный капитал без его обслуживания.

Этот показатель не учитывает затраты, расходы и потери, связанные с  эксплуатацией, не учитывает изменение стоимости денег во времени, не учитывает изменение стоимости недвижимости но может быть сравним в первом приближении со вкладами в иные доходные активы, в частности, в депозиты банка (уровень банковской ставки – см. ниже);

2.Период окупаемости  (PP, Pay-Back Period) - период времени, необходимый для того, чтобы доходы генерируемые инвестициями покрыли затраты на инвестиции. Величина, обратная полной (текущей) доходности, и так же, как и вышеприведенный индикатор, не учитывает изменения стоимости денег или недвижимости во времени, но может служить мгновенным показателем окупаемости инвестиций для или перехода к дальнейшим расчетам или отказа от них.  По технике расчета совпадает с валовым рентным мультипликатором.

Валовой рентный мультипликатор (GRM, grossrentmultiplier)  -  отношение рыночной стоимости к потенциальному валовому доходу (обычно-годовому). Метод валового рентного мультипликатора основывается на предположении, что существует прямая зависимость между рыночной стоимостью объекта недвижимости и  потенциальным рентным доходом, который может быть получен при сдаче этого объекта в аренду. Аналогичен  показателю фондового рынка Р/Е (Price/ Earnings Ratio)

3. Внутренняя норма доходности ( IRR,  internal rate of return) — процентная ставка, при которой приведённая стоимость (дисконтированный доход — PV) равна 0.  ( Период расчета на нашем сайте - три года арендных платежей плюс продажа в конце периода. Расчет учитывает средние темпы изменения арендных ставок и стоимости недвижимости). Собственно, это ставка безразличия – т.е. расчетная ставка, при которой доход от вложений дает ту же сумму, что и начальные инвестиции. Очень хороший инструмент для первичного экспресс-анализа – если IRR ниже расчетной доходности по плану, то вложения имеют смысл, иначе – нужно отказаться (например, если IRR вложений в недвижимость ниже, чем вложения в депозит при известной ставке, то депозит предпочтительнее);

4. Относительная приведенная стоимость (NPV_bank / NPV_real_estate).  Соотношение между величиной требуемых инвестиций (чистой приведенной стоимостью – NPV, Net present value) при размещении их по средней банковской ставке  и величиной инвестиций при вложении их в недвижимость, которые генерируют РАВНЫЕ ПОТОКИ ДОХОДА. ( Период расчета - три года арендных платежей плюс продажа в конце периода. Расчет учитывает средние темпы изменения арендных ставок и стоимости недвижимости). Собственно, этот показатель – парный к внутренней норме дохода. Если IRR – это ставка безразличия, порожденная самим проектом и не связанная ни с какими иными инвестициями, то данный показатель связан с альтернативными вложениями – в банковский депозит, и показывает относительную ценность вложений (например, если показатель составил 83%, то это означает, что при РАВНОЙ доходности вложения в банк составят только 83% от вложений в недвижимость, и наоборот, если показатель составил 105%, то это значит, что  при РАВНОЙ доходности вложения в банк потребуют на 5% больше чем вложения в недвижимость).

5. Средневзвешенная процентная ставка по депозитам (комнаты/квартиры -  для физических лиц, магазины/офисы – для нефинансовых организаций ) со сроком привлечения свыше 3 лет (источник: «Бюллетень банковской статистики», таблица 4.2.3). Именно эта ставка присутствует в расчетах вышеупомянутых показателей. ;

6. Средневзвешенная процентная ставка по кредитам (комнаты/квартиры -  для физических лиц, магазины/офисы – для нефинансовых организаций)  со сроком привлечения свыше 3 лет (источник: «Бюллетень банковской статистики», таблицы 4.3.2  и  4.3.5) Именно эта ставка присутствует в расчетах вышеупомянутых показателей..;

 Далее – сопутствующие данные, на основании которых можно понять не только текущее состояние, но и динамику рынка за предшествующие периоды.

 Показатели включают в себя:

 - Объем предложения (Насыщенность рынка)

- Темп прироста/снижения объемов (по формуле (Vк-Vн)/Vн; где  Vк – объем на конец периода, Vн – объем на начало периода или, учитывая, что Vк = Vн + П-В, где П – объем прибытия на рынок, В – объем выбытия с рынка, темп = (П-В)/ Vн. Аналогично рассчитываются и иные темпы изменения показателей.)

- Средняя цена предложения

- Темп прироста/снижения цены

- Объем выбытия (продаж) за за 1, 3 и 6 месяцев

- Средняя цена выбытия (продажи) за 1, 3 и 6 месяцев

- Средняя экспозиция  за 1 и  3 месяца

 Все эти данные предоставлены как по продаже недвижимости так и по аренде.

Эта система показателей направлена на решение двух задач:

Во-первых,  ориентировать инвестора на максимизацию прибыли от вложений при минимизации времени на осуществление вложений;

Во-вторых, давать сигналы об изменении рыночной ситуации, потенциально меняющей как прогнозную величину прибыли, так и сроков ее получения для принятия управленческих решений.

 Кроме того, при необходимости, вся информация, как по индикаторам так и по исходным данным может быть уточнена по таким параметрам, как этажность, количество комнат и т.п., по дополнительному запросу.

 Успешных инвестиций!

 Штань М.В.

Руководитель проекта «Статистика рынка недвижимости»

 

 

Обоз обзоров

Телега №5

Первые впечатления и реальные тестирования комплекса estimatica.pro. Что это? Случайность, выборка и функциональные связи...
Читать дальше...
Отвечая на ряд пожеланий поступивших к нам, как отклик на материал «Анализ?Обзор?Мнение?», мы, на регулярной основе, размещаем обзоры, проясняющие нашу позицию в требованиях профессионализма при публикации «анализов, обзоров, мнений» различными псевдо-экспертами в рубрике «Обозрение обзоров» ("Обоз Обзоров")       
С уважением, администрация портала

Стат - инфотека

Авторизация

Statrn.ru - о портале

Целевая задача данного сайта – подробное и непредвзятое информирование всех участников рынка недвижимости о его текущем состоянии, о его динамике.Сайт содержит ежемесячно обновляемую статистическую информацию о рынке недвижимости г.Екатеринбурга, структурированную по следующим статьям. 

Яндекс.Метрика

S5 Box