Новости
Пятница, 20 Июль 2018
USD 63.275 0.37 ↑
EUR 73.481 0.35 ↑
Estimatica.pro – за и про...

Estimatica.pro – за и про...

 Честно говоря, совершенно не хотелось, даже после присутствия на ряде презентаций, публично оглашать какое либо мнение, связанное с данным сервисом. Однако, письмо, пришедшее на наш сайт от молодого оценщика (опубликовано в разделе «обоз обзоров») все - таки побудило изложить не столько мнение, сколько некую сумму вопросов, возникших при рассмотрении данного продукта.

 Итак, если исключить всю эмоциональную составляющую, высказанную в письме молодого оценщика, то вопросы,  можно свести к следующим:

 1. Одной из наиболее серьезных проблем оценки стоимости является неопределенность исходных данных об оцениваемых объектах и, как следствие, неопределенность результатов.

Выражается неопределенность исходных данных, прежде всего как в неопределенно большом числе ценообразующих факторов, так и в вероятностном характере каждого из выделенных в отдельный ценообразующий фактор.

Обычно, сводя число ценообразующих факторов к некоторой конечной величине, мы должны учитывать влияние на цену некой случайной величины, тем большей, чем меньшее число факторов мы включаем в расчет.

Но и каждый из факторов не является однозначным. Не принимая во внимание вероятностную природу каждого ценообразующего фактора, можно так же существенно исказить результат, как и в вышеуказанном случае.

Обычно оценка неопределенности производится либо на уровне каждого ценообразующего фактора либо интегрально – на уровне конечного или промежуточного результатов. Однако, в предлагаемой сервисом модели ценообразования все сведено к конечному количеству однозначно определенных факторов. И дело не в конечном количестве, а именно в однозначной определенности. Это – и жесткие территориальные рамки, привязанные к административным границам жилых районов и микрорайонов, это и комфортность жилья, определенная по 3-4 факторам и т.п.

В результате неизбежен вопрос: как влияют на цену неучтенные факторы или не выделенные в составе единого фактора  (в «микрорайоне»- близость к остановочным пунктам, зеленым зонам, в этаже – северная/южная сторона, условия инсоляции и т.п.), или, как это следует из логики постановщиков задачи, их влияние ничтожно?

 2. Актуальность данных.

К сожалению, однозначное  утверждение, что все выбранные объекты (предложения) актуальны на дату запроса именно в тех параметрах, которые имели место на дату снятия информации отсутствует. Отсюда непременно появится сомнение в достоверности используемых оценщиком данных. Вопрос: Какие критерии актуальности данных можно привести на основании получаемой в сервисе информации (см.третье  замечание молодого оценщика)?

 3. Метод парных продаж (количество корректировок – одна).

Метод не единожды критикуемый. Молодой оценщик абсолютно точно показал уязвимость этого обоснования корректировок, как метода.

А вот мнение уважаемого Лейфера Л.А.: «Обычно, при использовании метода парных продаж оценщик формирует выборочные значения корректирующих коэффициентов, представляющих отношение наблюдений из двух независимых выборок по ценам объектов, различающихся по одному параметру, называемому параметром сравнения. В этом случае коэффициент вариации ориентировочно в корень из 2 раз превышает коэффициент вариации для первичной выборки. А образуемая после корректировок квазиоднородная выборка, используемая непосредственно для оценки рыночной стоимости, будет уже в корень из 3 раз иметь больший коэффициент вариации, чем соответствующая однородная выборка. Таким образом, с одной стороны, метод парных продаж позволяет расширить исходную для оценки выборку, с другой – увеличивает рассеивание выборочных данных за счет использования корректирующих коэффициентов, рассчитанных с большой погрешностью»  .

От себя добавлю лишь предложение ответить на следующий вопрос: посмотрите  на вышеприведенные два пункта. Если, в силу особенностей предлагаемого сервиса в качестве аналогов выбраны объекты, принадлежащие к одному и тому же административному району, но совершенно  различные и по особенностям местоположения и с различными датами актуальности (по скриншоту), то могут ли они участвовать в качестве объектов-аналогов? И, если могут, то какова точность такой выборки?

 4. Количество корректировок – две и более.

Допустим,  найден ряд аналогов, отличающихся с оцениваемым только одним параметром (но отличные параметры для каждой пары  – разные) и методом парных продаж (или иными методами, например - экспертными) найден ряд корректировок.  Объект требует двух (или более) корректировок. Технологией расчетов (в обсуждаемом сервисе) предусмотрен последовательный ввод корректировок. Но, это допустимо только в случае, если все выделенные сервисом ценообразующие факторы в равной степени воздействуют на итоговую цену и, соответственно, корректировки взаимонезависимы. Если же роль одних факторов выше, а других – ниже, то, естественно, надо вводить какие-либо соотношения (веса), учитывающие неравновесие факторов в итоговом результате.

Вопрос: что служит доказательством равного участия всех ценообразующих факторов в конечном результате (как это производится в обсуждаемом сервисе)?

 5. Расчет итоговой рыночной стоимости как средневзвешенной.

Технологией сервиса предусмотрено, что вес (или участие) каждого аналога в итоговой стоимости определяется обратно пропорционально количеству внесенных корректировок.

В общем-то, в этой форме и проявляется все лукавство предлагаемой сервисом технологии расчетов, а именно:

Не признавая вероятностную природу рыночных данных, и оперируя ими, как твердыми величинами, объекты-аналоги, сколько их ни набирай, неизбежно подойдут к итогу с различными значениями стоимости, тем самым демонстрируя свою вероятностную природу. Однако, вопреки очевидному, приведение всех значений к некоему единственному (искомому) результату происходит не методами, учитывающими вероятностную природу (статистическими методами), а, опять же, детерминированными методами, а именно - средневзвешенными значениями. Причем, заметим, мерой веса является количество произведенных корректировок.

Невольно напрашивается вопрос: следует ли из этого, что коэффициенты, определенные методом парных продаж неточны, и что величина ошибки тем больше, чем больше этих коэффициентов?

Следующий вопрос: а какова вообще величина ошибки корректировочных коэффициентов?

И еще один вопрос: а на основании чего была принята эта зависимость, т.е., что значимость  каждого из аналогов (в конечном результате) обратно пропорциональна количеству корректировок?

И еще один вопрос: почему (на каком основании) делается утверждение (а построение данной модели расчетов и есть утверждение), что такое взвешивание аналогов уменьшает ошибку расчетов?

6. Просто вопрос.

В режиме подбора аналогов, в ряде колонок, определяющих ценообразующие факторы (планировка, микрорайон и т.п.), кроме, собственно, самого ценообразующего фактора (улучшенная планировка, центр и т.п.) приведена еще и некая шкала в процентах. Что это? Мера соответствия величины данного фактора у объекта-аналога этому же фактору объекта оценки? Каким методом (в процентах) измерено соответствие, например, ВИЗа по отношению к Эльмашу или улучшенной планировки по отношению к малосемейке?

 

Ну, вот. Непредвзятый читатель скажет: неужели у этого продукта нет никаких достоинств? Нет, вовсе нет. Достоинством как раз является то, что этот продукт появился на свет и представлен аудитории. То, что он обладает недоработками, негативными сторонами и т.п. не удивительно (удивительнее было бы, если бы их не было). Как и любому продукту, ему предстоит пройти достаточно долгий путь до адаптации с предъявляемыми требованиями, до ответа (и однозначного) на все возникающие вопросы, до принятия аудиторией, как достоверного (в смысле конечного результата).  

Путь этот нелегкий, но любой путь начинается с первого шага и этот шаг сделан.

 

 

В добрый час.

С уважением,

Штань Михаил Валерьевич

Руководитель проекта «Статистика рынка недвижимости»

 

P.S.

 

Еще одно пожелание авторам и разработчикам данного сервиса: будьте самокритичны. Самокритика является адекватным и объективным взглядом на себя со стороны и позволяет увидеть как свои достоинства, так и промахи.

 

И, в связи со всем вышеуказанным,  перечитайте эти строки.

(далее-  цитируется по источнику: «http://www.estimatica.info/Портал для оценщиков, главная страница»)  

 

«Экспертное мнение

В интернете есть сервисы, которые позволяют оценить недвижимость онлайн. Скажите, насколько можно доверять результатам такой оценки?

 

....  Для специалистов в сфере недвижимости: оценщиков, риелторов, аналитиков – данные сервисы не интересны. Они не раскрывают информацию о методах определения стоимости и учете параметров на нее влияющих. Доверять такой оценке не стоит: слишком велика погрешность вследствие неучёта реальных особенностей объекта оценки и текущей конъюнктуры рынка. Наш сервис предлагает иной подход, а именно, подбор аналогов, соответствующих вашему объекту. ... Подробно о системе Вы можете ознакомиться на сайте: estimatica.pro/....»

Что касается вопросов, которые задал и молодой оценщик, и, после него, я, то лучше, пусть эти вопросы будут заданы здесь, сейчас и нами, чем потом, постороннему оценщику  какой-либо комиссией, экспертным советом и иже с ними.

 ИМХО.

С уважением,

МВ

Обоз обзоров

Телега №5

Первые впечатления и реальные тестирования комплекса estimatica.pro. Что это? Случайность, выборка и функциональные связи...
Читать дальше...
Отвечая на ряд пожеланий поступивших к нам, как отклик на материал «Анализ?Обзор?Мнение?», мы, на регулярной основе, размещаем обзоры, проясняющие нашу позицию в требованиях профессионализма при публикации «анализов, обзоров, мнений» различными псевдо-экспертами в рубрике «Обозрение обзоров» ("Обоз Обзоров")       
С уважением, администрация портала

Стат - инфотека

Авторизация

Statrn.ru - о портале

Целевая задача данного сайта – подробное и непредвзятое информирование всех участников рынка недвижимости о его текущем состоянии, о его динамике.Сайт содержит ежемесячно обновляемую статистическую информацию о рынке недвижимости г.Екатеринбурга, структурированную по следующим статьям. 

Яндекс.Метрика

S5 Box