Новости
Пятница, 20 Июль 2018
USD 63.275 0.37 ↑
EUR 73.481 0.35 ↑
ФСО-7 п.30 Границы интервала, в котором может находиться стоимость

ФСО-7 п.30

 Технология определения возможных границ интервала стоимости и оценка достоверности результатов оценки.

 

В современной физике, в отличие от ньютоновского подхода при использовании неточных данных ученые стремятся с самого начала учитывать истинную точность наблюдений, не стараясь ни на одном этапе вычислений получить бОльшую точность, чем та, которая на самом деле является реальной.

 

Норберт Винер «Я математик»

 

 

После определения в 135-ФЗ рыночной стоимости как «наиболее вероятной цены», седьмым ФСО  был сделан следующий шаг в признании вероятностного характера рыночной стоимости – установление рекомендации (требования) об отражении в отчете об оценке «возможных границ интервала, в котором может ... находиться стоимость».  

 Хотя разработчики данного стандарта и постарались создать условия для применения данного положения как можно более щадящими («свое суждение»,  «по его мнению», «если в задании на оценку не указано иное», «при недостаточности рыночных данных»), тем не менее, вопрос об объективных критериях (или даже методиках) для определения (или, хотя бы оценки) данного интервала, не зависящих от неизбежного субъективизма при «экспертных» суждениях не перестает быть предметом обсуждения.

 Однако, не смотря на достаточно продолжительный срок между принятием 135-ФЗ и  ФСО-7,  множеством статей, публикаций и дискуссий за этот период о вероятностной природе стоимости, принятие этого положения оказалось одним из наименее методически подготовленных.

Вместе с тем, учитывая чрезвычайную практическую важность данного положения как для оценочной деятельности вообще, так и для оценки объектов недвижимости, в частности (кадастровая стоимость, залоговая стоимость и т.п.), вопрос о методах (или технологиях, не зависящих от субъективного, интуитивного, экспертного  и иных мнений) определения этого интервала является весьма актуальным.

В данной  статье предлагается технология, в какой-то мере позволяющая решить данную задачу для ограниченного круга объектов недвижимости.

Определение точности рыночной оценки, исходя из ее вероятностного характера, принципиально ничем не отличается от оценки погрешности измерений иных явлений, имеющих вероятностную природу. Т.е., необходимо сформировать в некотором смысле однородную группу объектов. В этом случае цены данной группы образуют однородную выборку, и задача сводится к статистическому оцениванию некоторой характеристики случайной величины, в качестве которой выступает рыночная цена. Сложностью, непосредственно связанной с природой оценки недвижимости является индивидуальная неповторимость территориальной привязки объекта при всех прочих теоретически равных ценообразующих факторах.

Тем не менее, представим себе, что перед нами стоит задача исследования некоторых параметров  рынка недвижимости в окрестности некоторой произвольной точки  городской территории.  С этой целью, взяв данную точку за центр, будем исследовать изменение среднего значения параметра (например - цены), расширяя область вокруг данной точки и собирая замеры цены всех объектов, совпадающих (близких) по всем выделенным ценообразующим факторам кроме территориального .  Сопоставляя ряд последовательных замеров можно отследить связь точности оценки  с размерами области, а именно, по мере расширения территории все большее число объектов включается в расчет, при этом, если при малой окрестности (т.е. весьма близком соответствии объектов по территориальному фактору) средняя величина при незначительном количестве объектов весьма чувствительна к выбросам, то при большом радиусе на величину отклонения влияет уже все возрастающее отличие в территориальном окружении.

Соответственно, такие параметры, которыми можно охарактеризовать точность оценки, как  среднеквадратическое отклонение, коэффициенты осцилляции, вариации  до некоторого радиуса будут либо уменьшаться, либо демонстрировать медленный рост, а после прохождения этого радиуса темпы возрастут. Вполне  понятно, что если градиент поля распределения цен незначителен, то радиус может быть велик, и наоборот, при больших градиентах цен отклонения краевых значений от средних велики и, соответственно, радиус мал. Таким образом, мы получим некую окрестность вокруг исследуемой точки, соотношение между количеством попавших в данный радиус значений, СКО совокупности которых, а так же коэффициенты осцилляции и вариации являются оптимальными.

 Проиллюстрируем данную технологию на примере предложения двух подтипов недвижимости для одной и той же точки городской территории:

 

Обращаем внимание, что для расчетов мы не проводили дальнейшей детализации подтипов по этажности, смежным/раздельным комнатам и иным факторам ценообразования, обычно присутствующим в расчетах.

 В результате расчетов получены следующие таблицы значений (обработаны данные на январь 2016):

  

тип

Диаметр (м)

Количество  объектов  (ед.)

средняя цена (руб./м2)

СКО (руб./м2)

Минимум (руб./м2)

Максимум (руб./м2)

К вариации

К осцилляции

брежневка

500

5

64677,81

7714,239

57894,74

79255,32

0,1193

0,3303

брежневка

1000

28

64808,27

8152,186

46610,17

86206,9

0,1258

0,611

брежневка

1500

47

66312,57

9009,242

46610,17

91071,43

0,1359

0,6705

брежневка

2000

68

66977,96

9123,435

46610,17

91071,43

0,1362

0,6638

брежневка

2500

85

67096,51

9821,871

41111,11

91071,43

0,1464

0,7446

брежневка

3000

118

67742,99

9497,775

41111,11

96744,19

0,1402

0,8212

брежневка

3500

152

68190,99

9968,331

41111,11

103571,4

0,1462

0,916

 

тип

Диаметр (м)

Количество  объектов (ед.)

Средняя  цена

(руб./м2)

СКО

(руб./м2)

Минимум (руб./м2)

Максимум (руб./м2)

К вариации

К осцилляции

пентагон

500

4

65396,38

7310,298

55555,56

74418,6

0,1118

0,2884

пентагон

1000

12

66769,58

6337,796

55555,56

77586,21

0,0949

0,33

пентагон

1500

23

66166,42

5276,523

55555,56

77586,21

0,0797

0,333

пентагон

2000

28

65119,75

5747,892

54375

77586,21

0,0883

0,3564

пентагон

2500

39

65958,85

8135,738

54375

96071,43

0,1233

0,6322

пентагон

3000

68

67401,09

8038,344

54375

96071,43

0,1193

0,6186

пентагон

3500

82

67700,71

8096,842

54375

96071,43

0,1196

0,6159

 Из сопоставления динамики изменения показателей можно сделать вывод, что наиболее оптимальным является диаметр от 1500 до 2000м.

Можно, при необходимости, продолжить дальнейшее уточнение, выделив из сформированной группы объектов подгруппы по иным ценообразующим факторам, сужая выборку все более и более и, тем самым, добиваясь, все большей точности результата. Кроме того, в вышеуказанном примере использовались цены предложений, которые со временем могут измениться за срок экспозиции (т.н. «ценовой дрейф»), однако точно так же можно применить данную технологию и к ценам выбытия (ценам закрытия позиции) – последним ценам, зафиксированным в листинге по каждому объекту перед снятием его с экспозиции.

 

Проведенными расчетами установлено, что для г. Екатеринбурга наиболее оптимальным является величина радиуса в 1000 м, а глубина исследования без внесения существенных корректировок на время (для выбывших объектов) не превышает трех месяцев.

Конечно, для практических расчетов (для отдельно взятой оценочной фирмы) данный метод сложен в силу необходимости как производить регулярный мониторинг цен, так и иметь специальное программное обеспечение, однако, для г.Екатеринбурга создан следующий механизм:

Для практических расчетов, вся территория г. Екатеринбурга разбита равномерной сеть ячеек 2 х 2 км, по каждой из которых для каждого типа (квартиры и комнаты  - продажа и аренда, офисы и торговые – продажа и аренда) и ряда выделенных в них подтипов  недвижимости вычисляются указанные выше значения. При необходимости, определив территориальное положение оцениваемого объекта, оценщик может обратиться к соответствующей странице на сайте и получить требуемые параметры.

 Практические предложения.

  • В настоящее время вышеуказанная информация приводится на соответствующих вкладках нашего сайта. Необходимо сделать одно важное замечание, относящееся к качеству. Информация, размещенная на вкладках информации (за исключение вкладки «корректировки») обработана по принципу «as is», при этом не исключены т.н. «статистические выбросы». Например, (реальный случай), объект представлен на рынке по цене, более чем на 50% превышающей средний уровень цен. Только после индивидуального уточнения информации было установлено, что продавец продает квартиру вместе с дорогостоящей мебелью, люстрами и бра с кристаллами от  Сваровски и т.п. Разумеется, данная информация не нашла отражения в стандартных полях объявлений. Вариантов обработки с данной информацией «подозрительной» на завышения немного:

 

  1. Индивидуальная проверка – затратно повремени
  2. Ожидать, пока информация не будет изменена или объект не будет снят с продажи – долго да и не ясно, что делать с информацией в течение ожидания изменений
  3. Исключить из обработки, как явно не типичную для рынка.

 Вся информация, предлагаемая нами не как обзорная (приводимая по принципу «as is»), а как компонент расчетов, проходит проверку на типичность путем формирования выборки по интердециальному размаху.

Вся информация, очищенная от выбросов, будет приводиться на нашем сайте www.statrn.ru  с февраля в разделе «корректировки».

 

  • Если информация представляется неудовлетворительной в силу жесткой привязки территориальных ячеек (как правило, при близости объекта к границам возникает сомнение, данными каких территориальных ячеек следует руководствоваться), то имеется возможность уточнения в индивидуальном порядке, для заданной точки городской территории (см. метод фокус-ячейки).

 

Важно отметить, что применяя методы индивидуальной оценки, выделяя все большее число факторов с целью получения большей точности  (что, собственно и является целью индивидуальной оценки, в отличие от массовой) полученное в результате расчетов значение рыночной стоимости, а так же границы его достоверности, по определению, не превышают значений, полученных по вышеописанной технологии.

 Штань Михаил Валерьевич

Руководитель проекта «Статистика рынка недвижимости» 

Обоз обзоров

Телега №5

Первые впечатления и реальные тестирования комплекса estimatica.pro. Что это? Случайность, выборка и функциональные связи...
Читать дальше...
Отвечая на ряд пожеланий поступивших к нам, как отклик на материал «Анализ?Обзор?Мнение?», мы, на регулярной основе, размещаем обзоры, проясняющие нашу позицию в требованиях профессионализма при публикации «анализов, обзоров, мнений» различными псевдо-экспертами в рубрике «Обозрение обзоров» ("Обоз Обзоров")       
С уважением, администрация портала

Стат - инфотека

Авторизация

Statrn.ru - о портале

Целевая задача данного сайта – подробное и непредвзятое информирование всех участников рынка недвижимости о его текущем состоянии, о его динамике.Сайт содержит ежемесячно обновляемую статистическую информацию о рынке недвижимости г.Екатеринбурга, структурированную по следующим статьям. 

Яндекс.Метрика

S5 Box