Новости
Четверг, 18 Октябрь 2018
USD 65.403 -0.13 ↓
EUR 75.651 -0.27 ↓
О корректировках на площадь офисно-торговых объектов

О  корректировках на площадь офисных и торговых объектов

Часто в практике оценки при использовании сравнительного подхода в качестве аналогов приходится принимать объекты, близкие к оцениваемому, но имеющие различные площади. Наиболее часто эта задача возникает при расчете рыночной стоимости офисных и/или торговых площадей. Наблюдение и анализ цен в течение более чем восьмилетнего периода показало, что установить достаточно достоверную зависимость (например, методами корреляционно-регрессионного анализа) стоимости от площади помещения не представляется возможным. На качественном уровне можно сделать вывод о том, что соотношение между ценами зависит прежде всего от соотношения  ёмкостей субрынков (которые представлены совокупности объектов с различными площадями) что вполне объяснимо, поскольку данные субрынков ориентированы на различные по покупательной способности группы, для которых важна не только и не столько стоимость квадратного метра, сколько общая стоимость объекта недвижимости (собственно, стоимость квадратного метра выступает лишь ориентиром, мерой сравнения цен).

Поскольку, по своей наполненности, по количественному составу группы потенциальных (платежеспособных) покупателей не только различны, но и имеют различную количественную динамику, то формальное описание соотношения стоимостей (в виде функциональной зависимости) представляется малореалистичной задачей.

Гораздо более простой путь (разумеется, после эмпирических оценок) это - наблюдение и регистрация цен на отдельные группы объектов, различающихся по площади. Кроме того, построение динамических рядов, основанных на регулярной фиксации цен дает возможность построить тренд и обосновать краткосрочный прогноз по изменению соотношения цен.

С этой целью для объектов г.Екатеринбурга офисно-торгового назначения была произведена интервальных разбивка на отдельные группы с шагом 50 м2. (Всего семь групп: до 50, свыше 50-до100, свыше 100 до 150 и т.д., последняя группа- свыше 300). Для каждой из групп рассчитана средневзвешенная цена за 1м2. (процедура звешивания с учётом территориального распределения цен подробно изложена на сайте statrn.ru "статистика рынка недвижимости"). На основании этих расчетов за ряд временных периодов построены графики цен, данне которых могут быть положены в основу как выведения поправок по площали так и трендов изменения цен и их соотношений. Иллюстрацией указанного являются приведенные ниже графики изменения соотношения цен по офисной недвижимости.

 

 

Данная информация по офисной и торговой недвижимости (продажа и аренда) ежемесячно выкладывается и обновляется для г.Екатеринбурга на сайте statrn.ru ("статистика рынка недвижимости"). Использование её позволит практикующим оценщикам получит статистически обоснованные корректировочные коэффициенты.

Штань М.В.

Руководитель проекта «Статистика рынка недвижимости»

 

 

Обоз обзоров

Телега №5

Первые впечатления и реальные тестирования комплекса estimatica.pro. Что это? Случайность, выборка и функциональные связи...
Читать дальше...
Отвечая на ряд пожеланий поступивших к нам, как отклик на материал «Анализ?Обзор?Мнение?», мы, на регулярной основе, размещаем обзоры, проясняющие нашу позицию в требованиях профессионализма при публикации «анализов, обзоров, мнений» различными псевдо-экспертами в рубрике «Обозрение обзоров» ("Обоз Обзоров")       
С уважением, администрация портала

Стат - инфотека

Авторизация

Statrn.ru - о портале

Целевая задача данного сайта – подробное и непредвзятое информирование всех участников рынка недвижимости о его текущем состоянии, о его динамике.Сайт содержит ежемесячно обновляемую статистическую информацию о рынке недвижимости г.Екатеринбурга, структурированную по следующим статьям. 

Яндекс.Метрика

S5 Box