Новости
Воскресенье, 16 Декабрь 2018
USD 66.434
EUR 75.389
Метод количественных корректировок. Обзор корректировок и возможностей ГИС  для их расчета.

 Метод количественных корректировок. Обзор корректировок и возможностей ГИС  для их расчета.

Исключительно для целей данной статьи проведем следующую классификацию корректировок:

 А. Универсальные корректировки (поправки, скидки, корректировочные коэффициенты и т.п.) – могут применяться к неопределенно большому множеству объектов:

1.Корректировки, полученные методами статистики

Корректировки, которые доступны расчету и проверке на основании открытой рыночной информации по множеству объектов и могут быть применены для широкого круга объектов.

2.Корректировки, полученные экспертными методами

Корректировки, определение которых возможно на основании интуиции исследователя, основанной на длительном опыте работы.  Так же, как и статистические корректировки, могут быть применены для широкого круга объектов.

 Б. Индивидуальные корректировки - расчетные или экспертные корректировки, которые применяются исключительно для отдельного объекта и/или принципиально  не могут быть распространены на иные объекты или могут быть распространены, но с существенными оговорками.

 

Рассмотрим подробнее.

 Статистические корректировки.

 Основным недостатком, внутренне присущем данному методу, и, следовательно, полученным результатам  – обязательное требование к значительному объему первичной информации, регулярно обновляемой а так же к специфическим методам и технологиям отбора и обобщения информации, связанным с территориальным распределением этой информации.

 Главным достоинством является наличие хорошо разработанного математического аппарата достоверность и проверяемость результатов, возможность определения границ интервала в котором может находиться стоимость на основании объективных данных, а не исходя из субъективного мнения оценщика.

Накопление информации, построение динамических рядов и выявление трендов дают основу для достоверных прогнозов,  являющихся необходимым условием проведения  анализа рынка недвижимости.

 Немаловажным достоинством является так же возможность исследования особенностей функционирования рынка недвижимости и получения новой информации, позволяющей более полно понимать механизмы ценообразования, такие, как:

  1. Характер распределения  цен по территории (естественные ценовые пояса) – получение  достоверных территориальных корректировок
  2. Изменение цен во времени – поправка на ценовой дрейф позволяет скорректировать цены предложения в цены закрытия позиции;
  3. Расчет консолидированных корректировок, как понимание взаимозависимости (высокой степени мультиколлинеарности) отдельных ценообразующих факторов и их комплексного воздействия на стоимость объекта (реализация «принципа вклада»).  
  4. Определение валового рентного мультипликатора, как переменной величины, зависящей от территориальной составляющей

Характерной особенностью является так же доступность исходных материалов для возможной проверки достоверности полученных величин корректировочных коэффициентов (кнопка скачать базы) и описание технологии расчета.

 Большим недостатком данного подхода является как необходимость развитого рынка недвижимости, открытость информации, а так же требование к определенному уровню знаний у конечных пользователей.

Существенным недостатком является принципиальная невозможность распространения полученных результатов по отдельно взятому городу на другие населенные пункты без проверки корректности такого обобщения.

 Экспертные корректировки.

 Пожалуй, наиболее полно об особенностях данного метода говорит следующий абзац (полностью см.: http://www.obzh.ru/nad/8-4.html), выделение - наше:

«В случае ограниченных возможностей применения точных математических методов из-за отсутствия достаточно точной статистической и другой информации о надежностных показателях и ... характеристиках системы, а также надежных математических моделей, описывающих реальное состояние системы, экспертные оценки являются единственным средством решения задач.
Можно выделить два уровня использования экспертных оценок: качественный и количественный. Применение оценок на качественном уровне не вызывает сомнения.

Возможность применения количественных, балльных экспертных оценок нередко оспаривается, а результаты подвергаются сомнению. При этом справедливо отмечается, что количественные или балльные оценки нередко скрывают неумение квалифицированно, на научной основе оценивать те или иные состояния, явления, пути развития ситуации. Очень часто выбор групповых решений на основе оценок отдельных экспертов проводится без анализа правомерности получения такого решения. Кроме того, в большинстве методик экспертных опросов не уделяется достаточно внимания обоснованию выбранной схемы интегрирования оценок, полученных на основе использования нескольких критериев, по которым ведется оценка состояния исследуемого объекта.

Ввиду отмеченного, применение экспертных оценок требует анализа их объективности и надежности. С одной стороны, нет гарантий, что полученные оценки достоверны, а с другой - существуют значительные трудности при проведении опроса экспертов и обработке полученных данных. Применяемые способы определения достоверности экспертных оценок основаны на предположении, что при согласовании действий экспертов эта достоверность обеспечена. Однако в ряде случаев эксперты, не согласные с мнением большинства, давали правильные оценки. Это объясняется психологией принятия решений в группе и распределением ответственности.

Следовательно, единодушие большинства экспертов не всегда является критерием достоверности оценок. Отсюда вытекает необходимость тщательного отбора экспертов. Дело в том, что при обсуждении многих вопросов должны участвовать эксперты высокой квалификации, одного уровня подготовки.... Прогнозы, составленные "средними" экспертами, будут основаны на знаниях только отдельного вопроса.

....
При нахождении оценок экспертным путем, помимо погрешности, вызванной недостатком информации о событиях и недостаточной компетентностью экспертов, возможна и погрешность, обусловленная возможной заинтересованностью экспертов в результатах оценки. Такая погрешность может значительно искажать оценки и необходимо заранее предусмотреть меры для ее устранения». Конец цитаты. Без комментариев.

Описание корректировок

 Исходя из этих определений, рассмотрим возможности геоинформационной технологии обработки информации о ценах на недвижимость для расчета корректировочных коэффициентов.

Мы постарались охватить практически все корректировки (о которых нам известно из теории, практики и различных форумов), сопроводив их, при необходимости, комментариями.

 

Наименование корректировки

Описание

Технология определения

Расчет базовой стоимости

Корректировка на дату продажи

корректировка учитывает влияние фактора времени на динамику сделок на рынке недвижимости и, соответственно, на уровень цен продаж (предложений)

Статистическая

 

На сайте представлена графиками (кнопка «скачать данные»)

Корректировка на местоположение (территориальная корректировка)

корректировка подразумевает оптимальное расположение объекта, наличие транспортных развязок, развитой инфраструктуры, а так же учитывает престижность района

Статистическая

 

На сайте представлена картограммами и изокостами (кнопка «скачать данные»)

Корректировка на площадь

корректировка на площадь учитывает, что при прочих равных условиях цена единицы площади больших объектов недвижимости меньше, чем объектов недвижимости меньшей площади

Статистическая

 

На сайте -  закладка «корректировки»

Корректировка на тип здания

корректировка учитывает разницу в стоимости помещений в зданиях разного типа и разной классности

Статистическая

 

Все расчетные данные на сайте приведены исходя из сложившейся классификации

Корректировка на отдельный вход

наличие отдельного входа повышает стоимость объекта коммерческой недвижимости

Статистическая

 

На сайте -  закладка «корректировки»

Корректировка на этаж расположения

стоимость недвижимости отличается в зависимости от этажа расположения в здании

Статистическая

 

На сайте -  закладка «корректировки»

Корректировка на наличие отопления

Учитывает различные типы отопления (печное, газовые котельные, централизованное и т.п.)

Статистическая

 

Для Екатеринбурга не актуальна. В исходной информации данные отсутствуют даже по деревянным домам (барачного типа).

Корректировка на материал стен объекта

Учитывает разницу в стоимости зданий (помещений) одного функционального назначения, но разного конструктивного исполнения.

Статистическая

 

На сайте -  закладка «корректировки»

Корректировка на год постройки

Учитывает разницу в стоимости зданий одного функционального назначения и конструктивного исполнения, возведенных в разные годы.

Экспертная

 

Статистический расчет принципиально возможен, но дает крайне неопределенные результаты, поскольку однозначная зависимость не прослеживается и зависит как от наличия/отсутствия проведенных ремонтов всех видов (капитальных, текущих, косметических), объемно-планировочных решений, соответствия текущим требованиям рынка по эргономике и т.п.

Корректировка на качество и состояние внутренней отделки

Корректировка на состояние отделки учитывает зависимость стоимости 1 м2 недвижимости с учетом качества отделки и применяется в случаях, когда уровень отделки объекта оценки и объектов-аналогов различаются. Корректировка представляет собой величину, характеризующую разницу в затратах собственника на проведение ремонта  объекта оценки и объектов-аналогов с учетом износа отделочных материалов

Индивидуальная.

 

Требует изучения исходных документов.

 

Как правило, в предложениях не присутствуют детальные данные о качестве отделки. Девиз риэлторов – «мы продаем стены» - т.е. отделку определяет покупатель на свой вкус. Хорошая отделка скорее является бонусом при покупке (уменьшающим срок экспозиции), но не ценообразующим фактором.

Корректировка на ремонт

В отличие вышеуказанной, не детализирует, а лишь обозначает необходимость ремонта (капитальный ремонт проведен/ не проведен или не требуется)

Статистическая

 

На сайте -  закладка «корректировки»

Корректировка на снижение цены во время торгов

В качестве аналогов обычно берутся данные предложений к продаже и аренде недвижимости. Для того чтобы привести цены предложений (которые, как правило, изначально несколько завышены на величину торга) к ценам совершенных сделок, оценщик корректирует цены предложений

 

Широко используемая корректировка. 

Наличие факта снижения цены не вызывает сомнения у любого, кто сам хоть раз продавал или покупал недвижимость. Но величина ... по нашему мнению (ИМХО), данное снижение относится к природе коммерческих тайн и даже риэлторы, сопровождающие сделку, не всегда осведомлены о величине скидки в результате переговоров, а оценщик, который не присутствует при сделке, не накапливает и обобщает информацию о реальных сделках.... – на чем базируется его мнение?

Экспертная

Корректировка (поправка) на ликвидность

Технология и идеология расчета будут опубликованы в первом полугодии 2016г.

Статистически

Расчет отклонений от базовой стоимости

Корректировка на состав передаваемых прав

Объект может принадлежать на праве собственности и аренды. Корректировка учитывает разницу в стоимости этих прав.

Статистическая.

 

Как отдельная корректировка не рассчитывается. На сайте различие в ценах детально учтено в различных закладках.

Корректировка на наличие прав иных лиц на единый объект недвижимости и обременений

Объект может продаваться с заключенными договорами аренды, обременен сервитутом. Корректировка учитывает стоимость наличия данных прав

Индивидуальная.

Требует изучения исходных документов

Корректировка на условия финансирования сделки

Данная корректировка учитывает, что цены сделок для разных объектов недвижимости могут различаться из за разных условий финансирования.

Индивидуальная.

Требует изучения исходных документов

Корректировка на особые условия продажи

корректировка позволяет скорректировать цены продаж при выявлении отклонений от чисто рыночных условий продажи, предопределяемых нетипичной мотивацией приобретения недвижимости. Такого рода отклонения могут быть связаны с особыми отношениями между продавцом и покупателем, недостаточностью времени экспозиции объекта при ликвидации, финансовым давлением на сделку, отсутствием широкой гласности (публичной оферты) при продаже.

Индивидуальная.

Требует изучения исходных документов

Корректировка на выход на красную линию

Все эти корректировки связаны с увеличением вероятности посещения офисного/торгового помещения и является локальным уточнением корректировки на местоположение. Не носит универсального характера и может быть рассчитана (статистически или индивидуально) только для весьма ограниченной территории (конкретных участков улиц – красная линия, определенных входов/выходов из здания – проходимость, пропускного режима в конкретном здании - доступность ). В силу статистически незначительного объема информации а так же невозможности отделить влияние территориального фактора от иных, имеющих ту же цель, а именно: увеличение посещаемости (все виды рекламных компаний, маркетинговые усилия и т.п.), статистически достоверный расчет невозможен.

Индивидуальная

 

Экспертная

Корректировка на доступность посещения объекта

Индивидуальная

 

Экспертная

Корректировка на проходимость

Индивидуальная

 

Экспертная

Корректировка на наличие движимого имущества

Корректировка учитывает тот факт, что наличие движимого имущества в виде специализированного оборудования, мебели и техники в составе объекта недвижимости увеличивает его стоимость.

 

Примечание. По нашему мнению, расчет допустим только в случае неотделимых улучшений и только, как отдельных инвентарных единиц, но, ни в коем случае не в качестве «корректировки» 

Индивидуальная.

 

Требует изучения исходных документов

Обоз обзоров

Телега №5

Первые впечатления и реальные тестирования комплекса estimatica.pro. Что это? Случайность, выборка и функциональные связи...
Читать дальше...
Отвечая на ряд пожеланий поступивших к нам, как отклик на материал «Анализ?Обзор?Мнение?», мы, на регулярной основе, размещаем обзоры, проясняющие нашу позицию в требованиях профессионализма при публикации «анализов, обзоров, мнений» различными псевдо-экспертами в рубрике «Обозрение обзоров» ("Обоз Обзоров")       
С уважением, администрация портала

Стат - инфотека

Авторизация

Statrn.ru - о портале

Целевая задача данного сайта – подробное и непредвзятое информирование всех участников рынка недвижимости о его текущем состоянии, о его динамике.Сайт содержит ежемесячно обновляемую статистическую информацию о рынке недвижимости г.Екатеринбурга, структурированную по следующим статьям. 

Яндекс.Метрика

S5 Box