Новости
Пятница, 20 Июль 2018
USD 63.275 0.37 ↑
EUR 73.481 0.35 ↑
Мониторинг залоговой недвижимости. Технология

Мониторинг залоговой недвижимости. Геоинформационные технологии.

Часть 1. Общий анализ.

 

Введение

 

Совокупность рисков, связанных с залоговым обеспечением является составной часть кредитного риска и, по существу, анализ этих рисков преследует изучение возможности и вероятности реализации предмета залога в сроки и по цене, способной удовлетворить интересы кредитора в погашении всех обязательств заемщика, определенных кредитным договором. Вполне понятное изменение как стоимости, так и ликвидности (в соответствии с ФСО-9 определяемой, как «..типичный (расчетный) срок рыночной экспозиции на открытом рынке, в течение которого он может быть реализован по рыночной стоимости.) объекта залога в течение срока действия кредитного договора приводит к пониманию необходимости проведения мониторинга, как комплекса регулярных мероприятий, направленных на обеспечение контроля за количественными, качественными и стоимостными характеристиками предмета залога, а также за его правовой принадлежностью, условиями его хранения и содержания.

В общем случае, изменение, как стоимости, так и ликвидности  (и соответствующие им направления мониторинга)  можно подразделить на  две составляющие:

 1. Изменение стоимости и ликвидности объекта вследствие воздействия эндогенных факторов, т.е. мониторинг его физического состояния (изменение объекта  в процессе строительства, реконструкции или ремонта или в результате эксплуатации, изменение объекта  в связи с утратой или повреждением, и т.п.), мониторинг его правового состояния (риск невозможности взыскания или риск признания сделки недействительной) и т.п.

 2. Изменение стоимости и ликвидности объекта вследствие изменения экзогенных факторов. По существу, это – мониторинг  влияния  на эти характеристики объекта той рыночной среды, частью которой является этот объект, той среды, которая зависит от множества глобальных факторов: страновых, региональных, политических, отраслевых,  валютных и т.п. Эти факторы практически не поддаются влиянию ни залогодателя, ни заемщика, но, тем не менее, достоверный учет и прогноз изменений стоимости и ликвидности важен, поскольку создает информационную основу для  выработки мероприятий по снижению уровня риска, связанного с комплексом неуправляемых факторов.

 

Если технология проведения мониторинга первой группы факторов достаточно понятна, и заключается, в основном, в периодических осмотрах объекта и условий его содержаний, а так же контроля его правового состояния, то проведение мониторинга второй группы факторов  испытывает определенные трудности как технологического так и методического характера, прежде всего, из за того, что для выявления рыночных тенденций требуется исследовать не сам объект, а некоторое множество объектов- аналогов, причем множество нестабильное как во времени, так и в количественно-качественных соотношениях (группе признаков, определяющих данное множество, как аналогов) с исследуемым объектом.

Периодическая переоценка объекта, проводимая традиционно, путем привлечения оценщиков и составления отчета об оценке объекта оценки, является трудоемкой, затратной и малоэффективной процедурой, прежде всего из-за объема требуемых регулярных работ. Кроме того, различные подходы к подбору объектов-аналогов, и, соответственно, различный уровень достоверности результатов (определяемый границами интервалов, в которых может находиться как стоимость, так и ликвидность) могут вызывать сомнение в сопоставимости результатов, построении временных рядов и определении тренда. Так же значительно возрастает риск неправильной оценки.

 Предлагаемая технология, основанная на геоинформационных способах и алгоритмах  обработки рыночной информации, хотя и требует большого объема первичной информации, но способна предоставить  убедительные результаты, позволяющие принимать достоверные управленческие решения.

 Геоинформационный принцип отбора объектов-аналогов.

 Основой сбора информации для оценки рынка недвижимости являются принципы отбора объектов – аналогов, формирующих представительную выборку.

В отличие от весьма общих правил отбора объектов-аналогов, изложенных в ФСО-7, принцип отбора объектов-аналогов, изложенный в «Методических рекомендациях «Оценка имущества в целях залога» (далее - МР АРБ №25), рекомендованных к применению решением Комитета Ассоциации Российских банков по оценочной деятельности (протокол от 25.11.2011)» представляется более конкретным: «Аналогом может считаться объект, относящийся к тому же сегменту рынка, что и объект оценки, и имеющий схожие с объектом оценки характеристики: назначение, площадь, месторасположение, состояние, текущее использование, класс объекта и т.п.».  т.е., в данном документе, в отличие от ФСО-7, в качестве одного из наиболее важных ценообразующих факторов  выделено так же и местоположение.  

Фиксация местоположения, как основного принципа отбора объектов-аналогов позволяет преодолеть вопросы о достоверности результатов, связанных с постоянной сменой объектов-аналогов в течение мониторинга, а именно,   для отбора  объектов-аналогов и последующего производства расчетов используется географический принцип, т.е. выделение некоторого территориального фрагмента в окрестности оцениваемого объекта, в рамках которого влияние фактора, связанного с местоположением, можно считать условно-постоянным и, в дальнейшем, именно на этой территории производится поиск объектов-аналогов, сходных с исследуемым  по назначению, классу объекта и т.п.

 

В самом простейшем случае это могут быть объекты-соседи, находящиеся в границах определенного радиуса от оцениваемого (в частности, для территории г. Екатеринбурга поиск  и отбор аналогов-соседей является наиболее оптимальным в радиусе 1км от оцениваемого объекта (подробнее см. http://statrn.ru/index.php/news/item/fso7p30 )

Более приемлемым  является кластерный принцип отбора, при котором границы территории, на которой производится поиск объектов-аналогов определяются особенностями местоположения. Например, близость железной дороги, предполагает производить выделение территории вдоль и в непосредственной близости от нее, или, учет массовой «серийной» застройки (как, например, в Екатеринбурге – застройка микрорайонов одной серией) предполагает выделение кластера внутри границ этой типовой застройки.

Как частный случай, может рассматриваться «растровый» метод сбора информации (см., например, здесь: http://kadastrua.ru/gis-tekhnologii/201-rastrovoe-predstavlenie-gis.html), при котором вся изучаемая геоповерхность (в нашем случае - территория города, на которой производятся замеры) покрывается регулярной сетью равновеликих ячеек, в каждой из которых определяется среднее значение некоторого показателя (цена, срок экспозиции и т.п.). 

Удобство этого метода заключается в том, что эта сеть ячеек не связана с конкретным изучаемым объектом, позволяет судить о распределении изучаемого признака по всей городской территории и, хотя и имеет более высокий уровень погрешности (по сравнению с указанным выше «кластерным» методом), но позволяет применять результаты к неопределенно большому множеству объектов, принадлежащих к определенной территориальной ячейке.

Данный метод реализован для г.Екатеринбурга, и его результаты представлены на сайте «Статистика рынка недвижимости»

  Основным условием  для формирования регулярных (в процессе мониторинга) информационных массивов является неизменность  границ и достаточный территориальный охват для создания представительной выборки (на практике, для условий г. Екатеринбурга, площадь, на которой производится сбор  информации составляет от 3 до 4  кв.км). Те самым, мы выделяем в рамках рынка недвижимости всего поселения (для которого характерен разброс рыночных показателей в зависимости от местоположения), «микрорынок», для которого территориальная составляющая является величиной постоянной, что значительно сокращает ценовой размах и, соответственно, делает результаты более точными.

 Система показателей рыночной среды.

 Система показателей, отслеживаемых при изучении рыночной среды должна удовлетворять требованиям оценки рисков, связанных с изменением рыночных параметров залоговой недвижимости во времени, т.е. не только отражать текущую ситуацию (как это происходит при регулярной переоценке объекта), но и давать возможность построения достоверного прогноза .

 К основным рыночным рискам традиционно относят два:

 Риск обесценивания залога.

Этот риск связан с возможным изменением рыночной стоимости предмета залога во время срока действия договора залога. Чтобы минимизировать этот вид риска, необходимо тщательно изучить и составить вероятностный прогноз об изменении сценария развития.

 Риск изменения ликвидности.

В  соответствии с ФСО-9 и МР АРБ №25 в качестве характеристики ликвидности объекта оценки выступает типичный (расчетный) срок его рыночной экспозиции на открытом рынке, в течение которого он может быть реализован по рыночной стоимости.

 В статье «Применение геоинформационных технологий в оценке ликвидности залоговой недвижимости» ( «Банковское кредитование» №3(67) 2016 стр. 24-36) показана тесная связь между рыночной стоимостью объекта и его показателем ликвидности (в качестве шкалы показателей ликвидности принята градация, предложенная  в МР АРБ №25).

Следовательно, эти два показателя (рыночная стоимость и ликвидность) обязательно должны исследоваться и рассматриваться при анализе рисков не раздельно, а парой.

Особенностью мониторинга показателей рыночной среды (в отличие от мониторинга показателей самого объекта) является необходимость построения на основе полученных данных прогноза изменения этих показателей. В этом смысле геоинформационный подход к мониторингу обладает несомненным преимуществом перед другими технологиями.

 Отличительной особенностью, определенной геоинформационным подходом, является то, что исследуется изменение спроса-предложения, ценовых тенденций и ликвидности не в целом по городской территории или по некоторому абстрактному «ценовому поясу», а вблизи оцениваемого объекта, что, несомненно повышает точность и достоверность получаемых результатов

 Результатом регулярной обработки информации на выделенном территориальном кластере является следующая система показателей:

 1.      Динамика объемных показателей.

 

К объемным показателям относится количество объектов в натуральном (количество единиц и суммарное количество м2 объектов) и стоимостном ( суммарная стоимость всех объектов) измерителе.

Эти показатели возможно (и необходимо, по нашему мнению, для анализа) учитывать в трех измерителях:

- общий объем предложения;

- объем выбывших объектов за определенный между замерами промежуток времени (обычно – 1 месяц);

- объем вновь поступивших на рынок объектов за тот же промежуток времени.

 

В результате расчетов получим графики следующего вида:

 

 

 Данный график наглядно представляет такие важные компоненты микрорынка (напомним, что все показатели относятся к выделенному территориальному кластеру), как насыщенность и емкость микрорынка в их динамике.

Аналитик, на основании таких данных получает представление о конкурентной среде и, учитывая вероятный объем своего портфеля залоговой недвижимости, может составить обоснованное мнение об изменении рыночных показателей вследствие «вброса» на рынок залоговой недвижимости.

 Кроме того, на основании этих данных можно рассчитать показатели активности рынка, такие, как:

- коэффициент поступления;

- коэффициент выбытия;

- коэффициент интенсивности обновления.

 

Коэффициент поступления

 Данный индикатор показывает долю объектов, впервые выставленных на продажу от общего объема предложения. Характеризует изменение активности предложения.

Коэффициент поступления  для рынка недвижимости это величина количества объектов (в штуках, площади или рублях) поступивших на рынок за определенный период (например – месяц) деленная на ту же величину, находящихся на рынке объектов на конец этого  периода.

Коэффициент выбытия

 Данный индикатор показывает долю объектов, выбывших с рынка (потенциально проданных)  от общего объема предложения. Характеризует изменение активности продаж.

Коэффициент выбытия для рынка недвижимости это величина количества объектов (в штуках, площади или рублях) выбывших с рынка за определенный период (например – месяц) деленная на ту же величину, находящихся на рынке объектов на начало этого  периода.

Коэффициент интенсивности обновления\

 Данный индикатор показывает соотношение объектов выбывших с рынка и проступивших на рынок. Дает возможность судить о том, происходят ли сделки на расширяющемся или сужающемся рынке.

Коэффициент интенсивности обновления это величина отношения количества объектов (в штуках, площади или рублях) выбывших с рынка за определенный период (например – месяц) к величине количества объектов (в штуках, площади или рублях) поступивших на рынок за тот же период.

 Аналитик, на основании таких данных получает представление о снижении или повышении спроса и вынести обоснованной суждение либо о стагнационных процессах, либо об ожидаемом повышении активности.

 2.      Динамика удельных показателей

 

В расчетах рыночной стоимости объектов недвижимости всегда фигурируют удельные (относительные) цены ( т.е. цена руб./м2). Однако, одномоментное знание рыночной стоимости объекта (и, соответственно, его удельной стоимости), даже если она полностью достоверно, не дает представления об изменениях рыночной среды. Более информационно насыщенным является построение динамического ряда цен, а именно:   выделение наиболее важных ценовых характеристик движения цен, а именно:

 - цена открытия  (средняя цена, по которой объекты были выставлены на рынок);

- текущая цена (средняя цена предложения);

- цена закрытия  (средняя цена, без скидки на торг, по которой объекты были сняты с листинга в результате «достижения договоренности между продавцом и покупателем, выраженную в подписании соглашения о намерениях, без учета времени на проведение DueDilligence (если это необходимо), оформление и регистрацию сделки (МР АРБ №25»);

 - максимальная цена предложения;

- минимальная цена предложения;

-максимальная цена закрытия;

- минимальная цена закрытия.

Поскольку все указанные показатели размещены между максимальными и минимальными значениями, то уместно назвать этот график «коридором цен»:

 

 

  

Этот график может быть дополнен расчетами коэффициентов осцилляции и вариации.

 Важность этого графика заключается, прежде всего, в том, что он дает представление о границах интервала, в котором может находиться эта стоимость (см. п.30 ФСО-7). Т.е., даже если расчетное значение рыночной стоимости отлично от среднего значения по выделенному территориальному кластеру, то, в силу построения приведенного выше графика, оно будет находиться в указанном выше коридоре цен.

 3.      Динамика  ликвидности

 Как указано выше, в соответствии с ФСО-9 и МР АРБ №25,  в качестве характеристики ликвидности объекта оценки  указывается типичный (расчетный) срок его рыночной экспозиции на открытом рынке, в течение которого он может быть реализован по рыночной стоимости

 

Однако, для получения корректных результатов, на практике потребовалось  уточнение некоторых базовых понятий:

«Срок экспозиции» необходимо подразделить на два: «долгосрочная экспозиция», соответствующая «сроку реализации» (в терминах  МР АРБ №25, «с момента выставления объекта на рынок до достижения договоренности между продавцом и покупателем.» - практически с момента первого публичного размещения до снятия объекта с листинга) и «краткосрочная экспозиция», соответствующая периоду времени с момента последнего изменения цены объекта до достижения договоренности между продавцом и покупателем, (т.е., в рамках публичной информации,  до снятия объекта с листинга).

Разница между этими сроками (долгосрочной и краткосрочной экспозициями) – это время, потраченное продавцом на осознание переоцененности объекта по сравнению с рыночными требованиями, на формирование цены, адекватной рыночному спросу, это время, когда на заявленную цену не нашлось ни одного заинтересованного покупателя. Практически это означает ( поскольку цена является существенной характеристикой), что ранее установленная цена НЕ является рыночной в смысле ФЗ-135 (т.е. нет второй стороны сделки) и, в результате изменения цены,  на рынок выводится новый  объект,  а срок реализации (т.е. срок, необходимый для формирования новой заинтересованной аудитории и получения от нее положительного отклика) необходимо учитывать вновь. Однако, эта величина так же важна, поскольку характеризует величину ошибки ценовых ожиданий, выраженную в величине потерянного времени.

 

В результате обобщения информации получаем следующий график:

 

 

 

Этот график, рекомендуется рассматривать в связке с графиком коридора цен. Одновременное рассмотрение этих графиков дает аналитику наглядное представление о связи изменения цен со средними сроками экспозиции и о тенденциях в изменении этих показателей, что позволяет составить краткосрочный прогноз, ориентируясь исключительно на динамику показателей, представленных на этих графиках (аналогично техническому анализу, широко распространенному на финансовых рынках).

 

 

Выводы:

 

  1. В результате проведения всех указанных выше процедур по обработке рыночной информации, полученной на основе применения геоинформационных технологий, конечный пользователь (банковский аналитик) получает достоверную информацию о показателях микрорынка, в составе которого находится сопровождаемый объект, о связи рыночных цен и показателей ликвидности, о тренах в изменении этих показателей, что позволяет выработать обоснованное мнение о трендах в изменении этих показателей и обосновать мнение о связанных с ними рисках.
  2. Объединение ряда залоговых объектов в одном кластере дает возможность оценки показателей ликвидности однородного залогового портфеля, не прибегая к расчету показателей по каждому индивидуальному объекту.
  3. Мониторинг рынка объектов недвижимости, основанный на геоинформационных технологиях позволяет не только существенно повысить качество и достоверность результирующей информации, но и существенно снизить стоимость этих работ, поскольку наиболее затратной частью является описание кластера, к которому относится данный объект (или группа объектов). Дальнейшая обработка информации, осуществляемая по единому алгоритму практически полностью автоматизирована и существенно менее затратна, по сравнению с индивидуальной переоценкой.
  4. Поскольку накопление информации производится независимо от оцениваемого объекта, а оценка микрорынка производится в результате «вырезки» требуемого (определенного границами кластера)  фрагмента информации, то применение этой технологии позволяет, в том числе, получить ретроспективные данные по выделенному кластеру (в частности, по г. Екатеринбургу данные накоплены за последние семь лет).

 

Основанная на данной технологии система мониторинга,  покрывающая всю городскую территорию и обеспечивающая интересы заинтересованной аудитории в получении независимой и достоверной информации, как об уровне рыночных цен, так и соответствующих им интервалов ликвидности получила свою практическую реализацию в г. Екатеринбурге  -  сайт www.statrn.ru «Статистика рынка недвижимости».

Пример отчета о мониторинге залоговой недвижимости, проведенном в соответствии с изложенной выше технологией,  можно скачать по следующей ссылке

 

ООО «Грид», г. Екатеринбург

Руководитель проекта «Статистика рынка недвижимости»

Штань М.В.

 

 

Мониторинг залоговой недвижимости. Геоинформационные технологии.

Часть 2. Расширенный анализ.

 

Аннотация

 

В первой части статьи были рассмотрены принципы построения системы мониторинга и рыночных показателей, основанных на применении геоинформационных технологий Применение расширенного анализа, включающего в себя данные предыдущих периодов позволяет уточнить и расширить следующие показатели:

 

  1. Определение периода экспозиции, наиболее характерного для ценовых характеристик оцениваемого объекта;
  2. Уточнение емкости рынка исходя из наиболее характерного периода экспозиции, оцениваемого объекта;
  3. Уточнение коридора цен путем построения средних скользящих, позволяющих подтвердить существование текущих тенденций и определить время начала новой тенденции.

В целом, применение расширенного анализа рынка недвижимости, основанного на геоинформационных технологиях, дает, по нашему мнению, богатый инструментарий аналитикам, работающим с залоговой недвижимостью для выработки независимых (в том числе и от мнения отдельных оценочных организаций) и достоверных предложений для принятия управленческих решений.

***

Введение

 

Основной трудностью, присущей геоинформационному подходу является естественное сужение объема информации вследствие территориального ограничения области сбора.  Чем меньше площадь, в окрестностях которой производится съем рыночной информации, тем менее ритмичны сигналы о поступлении-выбытии объектов-аналогов, тем сложнее уловить тренды изменения основных показателей, что переводит этот, территориально выделенный микрорынок, в разряд «малоактивных». Попытка увеличения площади кластера с целью повышения объема собираемой информации,  приводит к увеличению статистического шума и, соответственно, размыванию результата и увеличению неопределенности в оценке рыночной ситуации. К другой особенности рынка недвижимости, так же влияющей на точность полученных результатов, относится то, что распределение показателей (колебание цен около среднего значения, распределение сроков экспозиции относительно среднего значения) не относится к «нормальным» (Гауссовым) распределениям. Соответственно, использование средней величины, среднеквадратического отклонения и т.п. для оценки тенденций и построения прогноза может быть обосновано только после изучения характера распределения. Однако, и изучение распределения может быть затруднено вследствие малого объема информации.

Выходом из данной ситуации может быть принятие в расчет исторических сведений о ранее реализованных объектах на выделенной территории с корректировкой по временному фактору. Собственно, включение в состав расчета данных из прошлых периодов не является новацией. Данный прием является стандартным в техническом анализе котировок ценных бумаг, однако, для использования анализа движения цен на рынке недвижимости применяется крайне редко. Применение данного индикатора для рынка недвижимости «в целом по городу» неоправданно, вследствие большого разброса цен на однотипную недвижимость по городской территории, однако,  выделение кластеров с условно-постоянной ценовой составляющей делает данный индикатор приемлемым для построения и прогноза таких рыночных параметров, как цены и ликвидность.

То же можно сказать и о ликвидности – включение информации прошлых периодов дает возможность более точно определить характер кривой зависимости цена-ликвидность.

 

 1.      Расширенный анализ ликвидности.

 Расширенный анализ ликвидности заключается в рассмотрении структуры ликвидности объектов. Его назначение –определить связь ценовых характеристик с ликвидностью и, как следствие, определить в какую группу объектов-аналогов входит оцениваемый объект и в дальнейшем, при построении графиков, оперировать с данными только для этой группы (т.е. сформировать более однородную выборку).

Этот анализ включает в себя следующие шаги:

  - анализ удельных цен,  показывающий связь удельных цен и сроков экспозиции. Результатом является следующий график:

 

  - анализ абсолютных цен, показывающий связь абсолютных цен и сроков экспозиции. Результатом является следующий график:

 

 Совместное изучение этих графиков необходимо потому, что ликвидность объектов недвижимости зависит от сочетания двух параметров – удельной и абсолютной стоимости.  Каждому диапазону ликвидности соответствует свой диапазон как удельной так и абсолютной цены (подробнее – см. М.Штань «Применение геоинформационных технологий в оценке ликвидности залоговой недвижимости» «Банковское кредитование» № 3(67) 2016.). Ориентируясь на эти два показателя, можно определить как «стартовый» диапазон ликвидности, исходя из рыночной стоимости имущества на момент принятия его в залог, так и текущую ликвидность, исходя из вновь полученных параметров текущей рыночной цены.

 2.      Расширенный анализ структуры продаж

 

Ранее построенные графики движения объемов продаж и сроков экспозиции (см. часть 1. Общий анализ) были бы достаточными для построения прогноза, если бы не одно «но»: распределение объемов по срокам  экспозиции  не является «нормальным» (Гауссовым) в статистическом смысле распределением,  и поэтому к нему невозможно применять стандартные методы математической статистики.

 Для изучения характера распределения необходимо выполнить  частотный анализ объемов, заключающийся построении зависимости количества объектов от срока их нахождения на рынке с момента последнего изменения цен. Результатом является следующий график:

 

  

 

Этот график уточняет ранее проведенный анализ динамики объемных показателей (часть 1 статьи. Общий анализ) и дает представление об активности рынка и его емкости в различных диапазонах ликвидности.  Соотнеся, на основании вышеприведенного анализа ликвидности, ценовые характеристики с периодами экспозиции, мы можем определить долю емкости рынка, приходящуюся на объекты с аналогичными  ценовыми характеристиками.

 

 3.      Расширенный анализ ценовых характеристик.

  Отсутствие регулярных (среднемесячных) продаж и поступлений объектов недвижимости на микрорынке, связанное с ограниченной границами исследуемого кластера территорией не дает возможности сформировать достаточно гладкий график для отслеживания трендов изменения цен.  Решением этой проблемы служит построение графика скользящих среднемесячных цен.

 

Среднескользящая  линия – это индикатор, который изображает среднюю цену за определенный период времени. Среднескользящие линии предоставляют более глубокий взгляд на цену; они показывают ее движение и колебания в замедленном действии, и позволяют увидеть тенденции, не заметные при обычном графике текущих цен. Скользящее среднее используется для сглаживания ценовых маневров – оно выдает одну линию, по которой аналитику проще интерпретировать информацию о рынке, такую как существующий тренд. Ее предназначение в том, чтобы определить время начала новой тенденции или подтвердить существование текущей. Фактически, используя скользящие средние, мы с вами устраиваем за тенденцией слежку: пока она развивается, мы за ней наблюдаем.

Следует учитывать, что, в силу своего построения, скользящая средняя, хотя и более достоверно показывает тенденцию, но всегда отстает от линии текущей цены.

Так же, на рынке могут существовать несколько тенденций (сезонные, локальные и т.п.), зависящих от сроков развития данных тенденций и, в связи с указанным, обычно используется несколько скользящих средних с различным усреднением.

В наших разработках, мы используем средние скользящие трех периодов: 3, 6 и 9 месяцев.

В результате обработки рыночной информации мы получим графики, аналогичные рассмотренным ранее коридорам цен, но сглаженные по определенному периоду:

 

 

  Совместив их с простым графиком цен, аналитик сможет сделать не только обоснованное предположение о текущем уровне цен, но и о существовании тенденций по изменению этих цен в будущем.

 

Выводы:

 Применение расширенного анализа, включающего в себя данные предыдущих периодов позволяет уточнить и расширить следующие показатели, рассчитанные ранее (часть 1. Общий анализ):

 

  1. Определение периода экспозиции, наиболее характерного для ценовых характеристик оцениваемого объекта;
  2. Уточнение емкости рынка исходя из наиболее характерного периода экспозиции, оцениваемого объекта;
  3. Уточнение коридора цен путем построения средних скользящих, позволяющих подтвердить существование текущих тенденций и определить время начала новой тенденции.
  4. В целом, применение расширенного анализа рынка недвижимости, основанного на геоинформационных технологиях, дает, по нашему мнению, богатый инструментарий аналитикам, работающим с залоговой недвижимостью для выработки независимых (в том числе и от мнения отдельных оценочных организаций) и достоверных предложений для принятия управленческих решений.

 

 Основанная на данной технологии система мониторинга,  покрывающая всю городскую территорию и обеспечивающая интересы заинтересованной аудитории в получении независимой и достоверной информации, как об уровне рыночных цен, так и соответствующих им интервалов ликвидности получила свою практическую реализацию в г. Екатеринбурге  -  сайт www.statrn.ru «Статистика рынка недвижимости».

К дальнейшим разработкам анализа рынка недвижимости можно отнести выявление возможностей применения таких классических инструментов, как экспоненциальные скользящие средние, схождение-расхождение скользящих средних и иных индикаторов технического анализа применительно к рынку недвижимости.

Пример отчета о мониторинге залоговой недвижимости, проведенном в соответствии с изложенной выше технологией,  можно скачать по следующей ссылке:

ООО «Грид», г. Екатеринбург

Руководитель проекта «Статистика рынка недвижимости»

Штань М.В.

Обоз обзоров

Телега №5

Первые впечатления и реальные тестирования комплекса estimatica.pro. Что это? Случайность, выборка и функциональные связи...
Читать дальше...
Отвечая на ряд пожеланий поступивших к нам, как отклик на материал «Анализ?Обзор?Мнение?», мы, на регулярной основе, размещаем обзоры, проясняющие нашу позицию в требованиях профессионализма при публикации «анализов, обзоров, мнений» различными псевдо-экспертами в рубрике «Обозрение обзоров» ("Обоз Обзоров")       
С уважением, администрация портала

Стат - инфотека

Авторизация

Statrn.ru - о портале

Целевая задача данного сайта – подробное и непредвзятое информирование всех участников рынка недвижимости о его текущем состоянии, о его динамике.Сайт содержит ежемесячно обновляемую статистическую информацию о рынке недвижимости г.Екатеринбурга, структурированную по следующим статьям. 

Яндекс.Метрика

S5 Box