Обзор статьи «Цены на жилье: итоги лета»        журнала «Недвижимость», рубрика «аналитика»

Рассмотрим обзор, выложенный на сайте http://nedv.info/index.php?article=7668&arts#fix на предмет соответствия критериям достоверности информации, изложенным в статье «Анализ? Обзор? Мнение?»

Цитата из обзора: «средняя стоимость квадратного метра по итогам августа составила 74 186 рублей, что на 164 руб. больше (0,22%) показателя предыдущего месяца»

Вопрос: что такое «средняя стоимость» - это простая средняя стоимость?, т.е. взяли все цены и поделили? И элитные квартиры и бараки? Очевидно, что так – поскольку (не только на данном сайте но и на многих других) не объяснено, как они исчисляют эту «среднюю». Просмотрев цены августа (далее – ссылки на данные по базам, опубликованным на нашем сайте) можно увидеть, что простая средняя цена составляет 78545 рублей, диапазон цен составляет от 12820 руб/м2 (ул. Шефская, 60) до 150000 руб/м2 (ул.Черняховского, 47), и среднеквадратичное отклонение составляет 15,3 тыс.руб./м2 !

Из приведенного видно, что средняя цена, рассчитанная nedv.info , отличается от нашей на 5,5%. Причина одна– разные базы, соответственно, и разные «средние». Однако, СКО 15,3 говорит о том, что все цены в интервале от 63 до 98 тыс.руб./м2 являются в равной степени достоверными с вероятностью +- 34%. Т.е рост цен 0,22% представляется, мягко говоря, весьма сомнительным .

Собственно, далее рассмотрение данного материала можно и не продолжать, поскольку во всех случаях (и в «сегментах жилья» и в «коммерческой недвижимости» ) подход один: вычисляется «средняя», которая сравнивается с такой же «средней» за предыдущий период.

Плохой инструмент (а «средняя» - это инструмент аналитика) не может давать хороший результат.

Итак:

• Реалистичность (здравый смысл, жизненность, правда) - отсутствует
• Воспроизвродимость – отсутствует
• Обоснованность – отсутствует
• Cоответствие целям и задачам планируемого действия - не соответствует