Обоз обзоров
Вторник, 21 Август 2018
USD 67.181 0.3 ↑
EUR 76.72 0.53 ↑


Сравнительный подход

Мутация метода

 «Эксперт должен обладать знаниями...»

ФСО 6

Человеку свойственно все объяснять, а затем и полезно использовать. Поэтому развитие человеческого познания происходит по много раз повторяющемуся сценарию:

мистика> искусство> наука> ремесло.

Когда человек сталкивается с новым и непонятным ему явлением, он объясняет его мистикой.

 Те, кто давно работают оценщиками помнят, как все это начиналось в далеких  девяностых. Это были время мистики – не было никаких учебников, методов. Это было время инициированных. Они, подключившись к высшим сферам, изливали потоки знаний воплощая их в отчетах об оценке. Казалось бы, время все расставит по местам, пена сойдет ... Однако...

 Вторая стадия - искусство. После некоторого знакомства с явлением и накопления экспериментального материала, появляется объясняющая картина. Но читать эту картину умеют только избранные – это пока искусство.

И бывшие шаманы от оценки стали просвященными, творцами. Любое возражение в истинности творений (результатов оценки) разбивалось об утверждение, что оценка – это искусство, а искусство не требует оправданий. И они не оправдывались, а творили. И натворили немало. Но  и это прошло – появились стандарты, формальные процедуры, школы, методики т.е. простора для творчества стало меньше.

Далее явление изучается всесторонне, открываются объясняющие его объективные законы и находятся способы обращать это явление на пользу человеку – это стадия науки и технологии.

Наконец, впоследствии, суть данного явления и его свойства знает каждый, а технология использования становится достоянием всего человечества – это уже ремесло.

 На какой стадии находится сегодня оценка?  То, что она стала ремеслом для многих и многих, пожалуй, обсуждению не подлежит, но наука ли она или все таки квази...?

 Сравнительный подход в оценке недвижимости явился в настоящее время той лакмусовой бумажкой, которая позволяет оценить  (а скорее всего – просто проявить, без оценок) тренд эволюции оценочной мысли.

 Наиболее известными методами в сравнительном подходе, имеющими серьезную научную подоснову, являются метод КРМ (корреляционно-регрессионной модели), метод ДППМ (дискретной пространственно-параметрической модели) и метод, основанный на ГИС-технологиях (широко представленный на данном сайте). Все эти методы, хотя и обеспечивают достоверность и объяснимость результатов, но требуют определенной математической подготовки, затрат времени и, кроме того, достаточно точны, т.е. не обеспечивают, подчас необходимую гибкость результатов.

Имеется и иной метод, так же претендующий на «научность» – метод корректировок, но не корректировок, полученных на основе обработки рыночной информации, на основе статистического анализа и т.п., а на основе экспертных суждений.

 Ясновидящие, гадалки, маги, колдуны, кудесники всех мастей – сколько просветленных предлагает свои услуги в средствах массовой информации. А в оценке – небывалая генерация экспертов - субъектов деятельности, заполняющих вакуум достоверности экспертным мнением.

 Логика привлечения экспертов и, соответственно, включение экспертного мнения в отчет достаточно понятны. Никто не будет оспаривать, что есть такие элементы, такие параметры в оценке которые невозможно определить никакими иными способами кроме экспертного. Более того, поскольку рыночная стоимость (а именное ее мы определяем, в силу специфики предмета), является продуктом коллективного мнения, квинтэссенцией психоэмоционалных суждений заинтересованной аудитории  о мере полезности  объекта оценки, вполне правомерно смоделировать данное мнение путем создания некой репрезентативной выборки, сформированной из экспертов. Но! Учитывая крайне деликатную сферу (не только деньги, но и межличностные отношения по поводу денег) – мера ответственности у включаемых в выборку должна быть крайне велика. «Эксперты привлекаются для оценок, установления состояния объектов в целях определения их состояния для принятия ответственных решений» ( https://ru.wikipedia.org/wiki/Эксперт)

 По существу, речь идет о тройном уровне ответственности – ответственности отдельного эксперта, включенного в состав экспертной группы, ответственности органа, формирующего группу экспертов и обрабатывающего индивидуальные оценки для получения групповой экспертной оценки, и ответственности применяющего данную групповую оценку в практической работе.

 Казалось бы – все есть – и понимание значимости самого звания эксперта, ответственности за результаты,  и нормативные документы (ФСО-1 п.19,  ФСО-3 п.12, ФСО-7 п.п.22д ) и теоретические проработки и даже имеются некоторые первые положительные результаты применения данного метода. Но в дальнейшем своем развитии метод стал претерпевать странные метаморфозы.

 Первая метаморфоза – изменение принципов оценки квалификации экспертов.

 Статус эксперта – это высший в ряду профессионального уровня – выше его только творец. Эксперт различает работы специалистов, мастеров и даже творцов (https://ru.wikipedia.org/wiki/Эксперт). На начальном этапе так и было – к составу экспертов привлекались достаточно известные лица в сфере оценки.

Но в развитии метод ограничились (просмакуйте этот эвфемизм) «привлечением в качестве экспертов профессиональных оценщиков» (почему-то, во многих источниках, связанных с экспертными оценками,  квалификация «оценщик» непременно сопровождается словом «профессиональный»), или, как вариант, «привлечение активно работающих Оценщиков, условно приравниваемых к экспертам, относительно параметров рынка путем независимого опроса». Т.е. достаточно одной из двух компонент  - соответствующего образования или опыта работы и Вы получаете ранг «Специалист в области оценочной и экспертной деятельности».

 Вторая метаморфоза – изменение принципов формирования экспертных групп.

 Если ранее организатор опроса ответственно относился к отбору участвующих (обеспечивая репрезентативность выборки), то, в своем развитии метод основан на привлечении «всех желающих из числа профессиональных Оценщиков».  Тем самым, личная ответственность, всегда присущая и являющаяся неотъемлемой чертой экспертов подменена коллективной. Но если личная ответственность связана, по крайней мере, с репутацией эксперта, то какова мера ответственности  «привлеченного в качестве»?

 Третья метаморфоза – изменение принципов оценки коллективного результата.

 Если ранее к коллективному результату предъявлялись требовании, аналогичные  тебованиям к индивидуальному экспертному мнению: « В случае, если в качестве информации, существенной для величины определяемой стоимости, используется экспертное мнение, в отчете об оценке должен быть проведен анализ данного значения на соответствие рыночным условиям, описанным в разделе анализа рынка». (ФСО-3 п.12), то в своем развитии объективность (и достоверность) стали рассматривать только как результат пересечения интервалов значений, полученных от отдельных экспертов, т.е. данное пересечение рассматривается как консенсусное значение, поскольку включает мнение всех экспертов, а достоверность определяется для придания «научности» построением гистограмм, определением среднего и медианы.  По существу, это – вариант «народного голосования», причем в его худшем виде (процедурно,  сбор информации основан только на  подсчете вариантов «за» какой бы то ни был интервал, учет иных мнений просто не предусмотрен)

 Четвертая метаморфоза – широта корректировок, охваченных данным методом.

 Если на первых этапах метод был применен к ограниченному числу корректировок, связанных с закрытой  информацией – процент недозагрузки,, скидка на торг,  или, в ряде случаев, корректировок, связанных с базисными понятиями, которым до настоящего времени не даны четкие определения – таким, как прибыль предпринимателя, внешний износ, то в настоящее время все основные расчетные характеристики охвачены данным методом: на основании экспертных голосований можно получить и данные, связанные с анализом рынка недвижимости (средние цены, их динамика, прогнозы темпов роста), и с затратным подходом (средние цены строительства), и со сравнительным подходом (различия в планировке, этаже, виде из окон, наличие отдельного входа, расположение относительно станций метро и т.д. и т.п.),  и с доходным подходом (коэффициенты капитализации), а так же получить корректировку на интервалы неопределенности результатов оценки. Т.е. весь отчет об оценке может быть построен исключительно на результатах «голосования».

 Пятая метаморфоза – география охвата.

 Если ранее как данные экспертных опросов, так и их сравнение проводились по конкретным населенным пунктам, и сравнение этих данных, а так же возможность их применения к иным городам была, собственно, темой обсуждения правомерности применения данного метода, то в своем развитии полученные результаты являются «среднероссийскими», поскольку получены механическим суммированием всех, изъявивших желание участвовать в опросе, то и, по умолчанию, сферой применения результатов предполагается вся Россия.

 Шестая метаморфоза – мера ответственности.

 На ранних этапах развития метода экспертных оценок, авторы, понимая специфику данного метода, обращали внимание на то, что предложенные поправочные коэффициенты могут служить лишь ориентиром при выборе значений  рыночных  характеристик,  прогнозных  параметров,  поправочных коэффициентов в каждом конкретном случае: «В тех случаях, когда имеется возможность оценить требуемые характеристики на основе репрезентативных рыночных данных, Оценщику не следует пренебрегать этой возможностью» (Лейфер Л. А., Гришина М.Д. «Коллективные экспертные оценки характеристик рынка недвижимости» 2010 г.), тем самым соблюдая баланс между личной ответственностью как авторов корректировок, так и личной ответственностью оценщиков, применяющих данные корректировки  на практике.  Но мутация  меры ответственности переродила ее в свою прямую противоположность.

Практикующим оценщикам разъясняется, что применение результатов «коллективных коэффициентов» не попадает под ограничения, накладываемые ФСО к результатам, полученным экспертно, т.е. не требует подтверждения квалификации, степени участия в оценке и т.п., а рассматривается, как использование в отчете информации, приведенной либо в справочной литературе либо на сайте в сети Интернет (ФСО-3 п.10). В этом случае достаточно к отчету об оценке приложить копии соответствующих материалов (распечаток соответствующих страниц) и сомнение в достоверности оценки будет снято, а девственная чистота ответственности оценщика  как перед клиентом, так и (что более важно), перед контролирующими органами, останется незапятнанной.

Более того, эта конструкция, нивелирующая ответственность, позволяет непосредственно влиять на результаты, деформируя их в нужную сторону. Потенциально, вступивший в ряды «условно приравниваемых к экспертам», может разместить свое мнение, а потом его же и использовать – ведь никто не воспрещает использовать только среднее или только медианное значение из диапазона экспертных оценок. Выбор любого значения из доверительного интервала возможен по определению, а значит – выбор своего, но уже прошедшего через коллективное голосование, очищенного и отмытого.

Широта интервала – еще один из плюсов, манящих оценщика. Если просуммировать ряд «экспертных корректировок» (корректировки на торг, состояние, расположение и т.д.), то можно получить доверительный интервал до 80% от цен-аналогов – что еще нужно оценщику для безопасного удовлетворения интересов заказчика?

Можно было бы еще и еще разбирать данный метод, но о сути подобных метаморфоз уже сказано применительно к оценке компаний (бизнеса), и эти слова вполне применимы к изложенному выше: «Оценка мимикрирует под науку с целью увеличения доходов как оценочных бизнесменов, так и тех, кто стоит за ней. Теория оценки ...сравнительно молода, поэтому и оценка еще не разделяется на собственно оценку и лжеоценку, а содержит в себе черты и того и другого. Царящие в оценке нравы и порядки не имеют ничего общего с наукой, научным поиском истины.» («Наука и квазинаука. Экономика. Оценка.» Тришин В.Н. "Вопросы оценки", №2, 2010 г.)

 От себя же добавим следующее: мы начали с рассмотрения сравнительного подхода, как одого из подходов в оценке недвижимости, но в результате мы сравнили два подхода  к получению информации и ее обработке: научный подход, о котором здесь практически не сказано ни  слова – это создание и наполнение аналитических баз, это мониторинг рынка, это исследование закономерностей рынка  и т.д. (более подробно, например см.многочисленные труды Стерника Г.М. и Стерника С.Г.), это обработка информации и получение результатов методами  КРМ, ДППС, ГИС-технологий, но это –труд, большой и упорный труд,  и  второй подход, рассмотренный выше – получение необходимой информации методом коллективного «экспертного» голосования, который при  минимальном труде дает максимальную результативность.

 И, как вывод, ответ на тот вопрос, который мы поставили в самом начале – на какой стадии сейчас находится оценка - мутация метода, мутация научности, мутация ответственности привели просто к новому витку в развитии – к псевдонаучности, к квазинауке, к лженауке, направленной на получение максимального дохода при минимуме как затрат так и личной ответственности. 

Эксперт – это человек, который больше уже не думает; он знает
Фрэнк Хаббард

 

Комментарии (0)

Оставить комментарий

Вы комментируете как Гость.

Стат - инфотека

Авторизация

Statrn.ru - о портале

Целевая задача данного сайта – подробное и непредвзятое информирование всех участников рынка недвижимости о его текущем состоянии, о его динамике.Сайт содержит ежемесячно обновляемую статистическую информацию о рынке недвижимости г.Екатеринбурга, структурированную по следующим статьям. 

Яндекс.Метрика

S5 Box