Обоз обзоров
Вторник, 21 Август 2018
USD 67.181 0.3 ↑
EUR 76.72 0.53 ↑

Подбор аналогов и метод парных продаж

Первые впечатления от комплекса estimatica.pro

 

А) Подбор аналогов.

 

С целью ознакомления с возможностями системы, попробовал найти аналоги для такого объекта: офисы, продажа, Луначарского, 171, цокольный этаж, площадь 50м2, получил список из 20 объектов, «подозрительно похожих» на объект оценки. Но по критериям «аналогичности» возникли вопросы:

  

  1. Территориальная принадлежность. 

 Выбран, не побоюсь этого слова, наихудший вариант зонирования – по границам жилых районов (микрорайонов), по существу – по административно установленным границам.  Если исходить из логики разработчиков, то если в результате изменения границ вследствие  какого-либо властного постановления оцениваемый объект попадет в другой район, то и аналоги изменятся. Но «Этого не может быть, потому, что этого не может быть никогда» (© А.П.Чехов «Письмо к ученому соседу»). Около года назад на Вашей площадке кто-то читал лекцию о ценовом зонировании – посмотрите эти записи, может, найдете что-нибудь ценное для усовершенствования Вашей системы.

 2. Территориальная принадлежность и тип здания – варианты и приоритеты

 Если включение аналогов, отличающихся по этажности, отдельному входу, материалу стен оправдано – можно учесть корректировками - то совершенно непонятна цель включения в выборку возможностей выбора вариантов и приоритетов по другим микрорайонам или иному типу здания.

Или разработчики в самом деле полагают, что для указанного выше контрольного объекта оценки аналогами могут служить офисы в бизнес-центре,  мкр. «Н. Сортировка» ул. Крупносортщиков ? (причем с совпадением 85% !!!). Я очень опасаюсь, что у заказчика или проверяющего отчет органа это  «производит в голове головокружение, а в глазах мутный вид и тому подобное прочее» (© А.П.Чехов «Письмо к ученому соседу»).

  3. Дата

 По общей логике (как в обычных поисковиках по недвижимости) если я сегодня делаю запрос, то на сегодняшнюю дату и получаю ответ. Но у Вас – как минимум, три даты: 1. Когда сделан скрин, когда актуален и, естественно, дата моего запроса. И то, что данное предложение актуально  - далеко не факт, например, на дату запроса я получил аналог от 23.09.2015 (или на 03.11.2015, т.е. на любую дату в прошлом). Что эта дата означает? На очередном вебинаре я задал этот вопрос и получил ответ, что это нормально, типа, есть такое понятие, как «срок экспозиции», в течение которого цена актуальна. Но, Уважаемые, я заглянул в ФСО 1, так вот, нет такого понятия (как в старом анекдоте про Вовочку). Да и в старой (уже недействующей) редакции этого ФСО – «Срок экспозиции объекта оценки рассчитывается с даты представления на открытый рынок (публичная оферта) объекта оценки до даты совершения сделки с ним», т.е. он (этот срок) относится к объекту, а Ваши даты – это срок от даты когда Вами сделан скрин до даты, когда я на него посмотрел, а это, как Вы понимаете – разные сроки. И что с ценой произошло за этот период ... Непонятно, требуется ли актуализация этих данных на текущую дату или нет, проданы ли эти объекты или еще стоят на рынке ( и это тоже важно, поскольку, если объекты имеют  длительный срок «выдержки», то можно сделать вывод, что они не востребованы и аналогами служить не могут). Так, что «Простите меня, но я с Вами касательно этого важного пункта не согласен и могу Вам запятую поставить» (© А.П.Чехов «Письмо к ученому соседу»).

 Выводы: Строго говоря, (ИМХО) это НЕ подбор аналогов, а просто некая выборка из общей базы по некой комбинации факторов. 

  

Б). Метод парных продаж

 О сомнительности применения этого метода писали много и многие (например: М.Э. Аббасов Метод «парных продаж». Границы применимости»,  или Бондарев Е.В. «Внесение корректировок методом парных продаж на базе собранных оценщиком объектов-аналогов: иллюзия репрезентативности полученных оценок» и т.д.).

 Обратимся к теории. Расчет цены по аналогам можно представить в виде нехитрой формулы: 

Ц= f(A,B,C ...)+ e .

Т.е цена - это функция некоторой группы определенных ценообразующих факторов плюс некая случайная величина. Метод парных продаж стоит на двух китах, т.е. (1) что случайная величина пренебрежимо мала и (2) что влияние ВСЕХ факторов на цену (за исключением одного) однозначно.

 Что такое «случайная величина» на практике – это те факторы, которые вообще не рассмотрены и не учтены при выборе аналогов, например – уровень криминогенности данного района или преобладание компактного проживания групп мигрантов или «вид из окна» и т.п.

Что значит «определенная величина» - это то, что зависимость цены от фактора является постоянной и однозначной в статистическом смысле, т.е. вариация величины фактора (A,B,C ...),  около среднего значения, и влияние этого отклонения от средней на цену настолько малы, что этими отклонениями можно пренебречь.

Соответствуют ли этим критериям те ценообразующие факторы сравнения: Фактор местоположения всегда можно расписать, на составляющие – расстояние до ближайшего остановочного пункта, наличие зеленых зон, близость торговых точек и т.п.,  фактор тип здания – на «требует» или «не требует ремонта» (еще глубже – по видам ремонтов), фактор «площадь» - состав, сколько основной, сколько подсобной и т.п. Если эти различия несущественны, и итоговая цена мало зависит от всех этих «подфакторов» и однозначно определяется через интегральный «фактор», тогда ДА, формула парных продаж действует. Если же НЕТ, тогда, как минимум, надо определиться с уровнем отклонения цены под воздействием «подфакторов» (т.е. определить среднеквадратическое отклонение, размах и все такое) от некоторой средней, а, как максимум, вводить их, эти самые «подфакторы» в качестве дополнительных факторов.

 Что делается в системе estimatica.pro – случайная величина отбрасывается, а сами факторы полагаются рыночными константами, однозначно описывающими зависимость цены от них. Потом подбираются достаточно близкие по цене «аналоги» и, в результате, все полученные в результате расчетов коэффициенты (вариации, осцилляции и т.д.) приписываются действию исследуемого фактора. Т.е. подобрали близкие цены – получили красивые результаты. С таким же успехом можно было бы подобрать и совершенно различные объекты(«аналоги»  на «Сортировке» или «Эльмаше» в зданиях из другого материала стен, другой этажности...) лишь бы цены были близкими, выделить один фактор в качестве сравниваемого и получить такие же выглаженные и приятные глазу коэффициенты.

 Но! Если учесть разброс значений по КАЖДОМУ фактору (т.е. рассчитать их СКО, как это вообще то требуется) и вычислить СКО итогового результата, как функцию всех СКО факторов, то картинка получится совершенно далекой от той, которая представлена коэффициентами на сайте.

 Я даже не задаю вопрос, какая (и – почему) функциональная связь между ценой и факторами заложена у Вас в расчетах – аддитивная, мультипликативная или иная (в модель на сайте заложена, по-моему, простейшая линейная).

 Выводы:  «Приежжайте ко мне дорогой соседушко, ей-богу. Откроем что-нибудь вместе, литературой займемся и Вы меня поганенького вычислениям различным поучите» (© А.П.Чехов «Письмо к ученому соседу»).

  

С уважением,

 Алексей Галимшин. Начинающий оценщик.

ЗЫ «Извените меня,  дурмана ядовитого, что так глупо съострил! Ужасно я предан науке!» (© А.П.Чехов «Письмо к ученому соседу»).

Комментарии (0)

Оставить комментарий

Вы комментируете как Гость.

Стат - инфотека

Авторизация

Statrn.ru - о портале

Целевая задача данного сайта – подробное и непредвзятое информирование всех участников рынка недвижимости о его текущем состоянии, о его динамике.Сайт содержит ежемесячно обновляемую статистическую информацию о рынке недвижимости г.Екатеринбурга, структурированную по следующим статьям. 

Яндекс.Метрика

S5 Box