Статьи
Вторник, 24 Апрель 2018
USD 61.766 0.44 ↑
EUR 75.792 0.14 ↑

Индекс, по определению, это относительная величина, показывающая, во сколько раз уровень изучаемого явления в данных условиях отличается от уровня того же явления в других условиях. Для рынка недвижимости (точнее – отдельного сегмента рынка недвижимости: квартиры, офисы, продажа, аренда) индекс - это агрегированный (общий, усредненный) показатель рынка. Индекс, вычисляемый по данным о многих объектах, выставленных на рынок, позволяет оценить общее состояние рынка, уловить некоторые общие тенденции. Он дает возможность посмотреть на рынок «с высоты птичьего полета», когда не видны (и не важны) движения цен по отдельным типам объектов. Индекс позволяет формально описывать сложные процессы, уменьшая количество параметров, по которым оценивается ситуация. Таким образом, индекс сам по себе - это показатель динамики всего рынка, говорящий нам в момент наблюдения о состоянии рынка в сравнении с предыдущим состоянием и/или базовым значением.

Относительная величина, если исследователь не интересуется структурой изучаемого явления и количественную оценку уровня в данных условиях сравнивает с такой же конкретной величиной уровня этого явления в других условиях называется индексом переменного состава, который показывает изменение среднего значения качественного показателя (средней цены) в текущем периоде по сравнению с базисным или предыдущим.

Ivar=(∑P1Q1)/(∑Q1):(∑P0Q0)/(∑Q0)

Где:

P1 и Q1 цена единицы и объем предложения (или продажи) в текущий момент времени

P0 и Q0 цена единицы и объем предложения (или продажи) в базовый момент времени

В частности, в большинстве случаев, когда говорят об изменении уровня цен на рынке недвижимости, используют именно вышеуказанный индекс, т.е. соотношение текущего среднего уровня цен к ранее измеренному. Однако, из формулы видно, что если значительных ценовых изменений на рынке не происходит, или они полностью отсутствуют (Р1=Р0) но изменился объем (Q1 < или > Q2), то индексом это будет отмечено, как изменение цен, которого, по существу, не происходит.

Для исключения структурного влияния используется индекс постоянного состава (или индекс Ласпейреса) который, для целей изучения рынка недвижимости рассчитывается как отношение стоимости стандартного набора единиц в ценах текущего периода к стоимость того же набора в ценах базисного периода,

Iconst=(∑P1Q0)/(∑P0Q0) или Iconst=(∑P1Q0)/(∑Q0):(∑P0Q0)/(∑Q0)

Исключив вторую часть в этой формуле, мы получим тот же индекс но не в относительной а в абсолютной величине, как изменение средней цены базисного набора.

Iconst_abs=(∑P1Q0)/(∑Q0)

Разумеется, это не вполне соответствует классическому определению индекса, приведенному вверху, но стоит вспомнить известный индекс Доу-Джонса, который, также собственно не индекс, а средняя величина, о чем свидетельствует его полное наименование на языке первоисточника (Dow Jones Industrial Average).

Резюме:

Индексы, приведенные на данном сайте (кроме отдельно оговоренных), представляют собой величины, исчисленные по постоянному набору (базовой корзине). Данная процедура в большинстве случаев позволяет исключить влияние структурного сдвига и позволяет более точно оценить изменение ситуации на рынке недвижимости.

Примечание:

Необходимо отметить, что в отдельных случаях даже эта процедура не полностью гарантирует отсутствие искажения индекса от структурных изменений. Например, в случае спада, вплоть до полного отсутствия продаж по отдельным позициям, индекс может существенно измениться (см.вышеприведенную формулу). В этом случае рекомендуется изучать движение параметров по отдельным составляющим базисного набора.

© Группа ГРИД 2013г. Использованы материалы лекций Штань М.В. «Статистические методы в оценке недвижимости», 2012-2013г.г.

Обоз обзоров

Телега №5

Первые впечатления и реальные тестирования комплекса estimatica.pro. Что это? Случайность, выборка и функциональные связи...
Читать дальше...
Отвечая на ряд пожеланий поступивших к нам, как отклик на материал «Анализ?Обзор?Мнение?», мы, на регулярной основе, размещаем обзоры, проясняющие нашу позицию в требованиях профессионализма при публикации «анализов, обзоров, мнений» различными псевдо-экспертами в рубрике «Обозрение обзоров» ("Обоз Обзоров")       
С уважением, администрация портала

Стат - инфотека

Авторизация

Statrn.ru - о портале

Целевая задача данного сайта – подробное и непредвзятое информирование всех участников рынка недвижимости о его текущем состоянии, о его динамике.Сайт содержит ежемесячно обновляемую статистическую информацию о рынке недвижимости г.Екатеринбурга, структурированную по следующим статьям. 

Яндекс.Метрика

S5 Box