Технология
Среда, 21 Ноябрь 2018
USD 65.587 -0.42 ↓
EUR 75.183 -0.14 ↓

Ценовая карта - метод ЦМР

Недвижимость является особым товаром, так как ее характеристики не характерны для других товаров. Две особенности недвижимости определяют реакцию рынка на спрос и предложение: уникальность (неповторимость) и неподвижность объектов. Уникальность проявляется в том, что даже в типовой застройке (по единому проекту) каждое здание занимает свой участок земли, имеющий как неповторимую топографическую привязку, так и неповторимое окружение – совокупность всех параметров, определяющих потребительскую ценность данного объекта близость к магазинам, удобство транспорта, наличие зеленых зон и т.п . В виду неподвижности объектов они не могут, как другой товар, быть перенесены из места с низким спросом в место повышенного спроса, также, как и покупатели чаще всего не могут переместиться в места большего предложения.

Формирование и распределение потребительского спроса по городской территории и, соответственно, распределение рыночных цен, происходит под воздействием неопределенно большого числа факторов - не только количественных (таких, как удаленность от центра города, близость крупных магистралей, наличие вблизи зеленых зон или промышленных территорий, пенитенциарных или культовых объектов и т.п.), но и качественных, например - устоявшиеся представления о «престижности» района, или, наоборот, представления о соцально-небезопасных районах, о преобладающих группах населения, об экологической обстановке.

Кроме того, в составе значительного территориального образования (как Екатеринбург) можно выявить локальные территории со своими микроцентрами и окраинами, по существу – город в городе (например- Уралмаш, Химмаш). Следует так же учитывать, что город является динамической системой, в которой появляются новые объекты (например – новые торговые центры), изменяющие характер предпочтения интересов потребителей к данной территории, или совершенно новые районы, (например – Академический), которые изменяют соотношение спроса и предложения не только на близлежащей территории, но и оказывают влияние на формирование цен на всем территориальном образовании.

Исходя из вышеуказанного, можно сделать вывод о том, что существует принципиально неустранимая неопределенность как в выделении конечного числа факторов, связанных с месторасположением объекта, определяющих спрос , так и в определении степени их влияния на формирование цены. Можно далее развивать перечисление особенностей и отличий рынка недвижимости от других рынков, но уже на этом этапе понятно, что все эти факторы постоянно перераспределяют соотношение потребительских качеств отдельных территориальных районов, делая практически невозможным как построение какой-либо математической модели, так и описание (утверждение), исходя из «экспертного мнения», каких либо «ценовых поясов» на значимый временной период.

Тем не менее, объединяет весь неопределенно большой комплекс факторов, связанных с месторасположением и влияющих на формирование цены, то, что для данной точки территории он (этот комплекс, вся эта совокупность факторов) является условно-постоянным (или весьма медленно изменяемым) в течение длительного времени. Понимание (и признание) данного факта дает новые возможности исследования рынка недвижимости путем изучения и распределения цен по территории, и динамики цен в исследуемой точке территориального образования.

Более того, этот же подход можно применить для изучения и иных параметров, характеризующих рынок недвижимости, таких, как плотность предложений, экспозиция, ликвидность. Наиболее удобны и функциональны для построения ценовой поверхности геоинформационные системы, одним из результатов использования которых является построение трехмерной поверхности, используя в качестве X и Y координат координаты местоположения объекта, а Z-координате присваивать значения исследуемого параметра (плотность, цена, время экспозиции и т.п.). Применение данного метода на практике дает, в частности, следующее:

- Возможно визуально отобразить плотность распределения предложений в натуральных единицах (в количестве предложений, в квадратных метрах и т.п.)

-Аналогично можно построить «ценовой рельеф» предложений (тыс.руб./м2)

-Если ценовой рельеф отразить на карте в виде изокост (уровней равных цен – по аналогии с изогипсами – уровнями равных высот), то мы получим ценовые пояса, определенные по текущим данным.

Так, например, выглядит ценовой рельеф по продаже офисов на некоторую дату:

Регулярное построение изокост дает возможность дальнейшего изучения рынка недвижимости, как динамически изменяемой структуры, т.е. представление о динамике изменения цен, плотности предложений, экспозиции во времени и в пространстве под влиянием различных факторов.

Данный метод достаточно широко применяется в практической деятельности ГУП ГУИОН (см., например, статью М.В.Иголкин, О.Н.Громкова «Моделирование стоимости объектов недвижимости с помощью ГИС» http://www.gisa.ru/39597.html). Близкие исследования проведены и иными авторами, например: Е.Стяжкина «Применение ГИС-технологий на рынке торговой недвижимости» А для целей муниципального самоуправления данные методы широко внедряются в Украине, например: Бєлєнков В.В. (ЗАТ КБ "Панорама", Вінниця) «Створення геоінформаційної системи органів місцевого самоврядування на основі ГІС-технологій» «ПАНОРАМА» Створення муніципальної геоінформаційної системи для управління міським господарством на основі ГІС "Панорама" (За матеріалами виставки-презентації на звітно-виборчім зібранні "Асоціації мерів міст України", м. Київ, 08.12.2006 р)

© Группа ГРИД 2013г. Использованы материалы лекций Штань М.В. «Статистические методы в оценке недвижимости», 2012-2013г.г.

Обоз обзоров

Телега №5

Первые впечатления и реальные тестирования комплекса estimatica.pro. Что это? Случайность, выборка и функциональные связи...
Читать дальше...
Отвечая на ряд пожеланий поступивших к нам, как отклик на материал «Анализ?Обзор?Мнение?», мы, на регулярной основе, размещаем обзоры, проясняющие нашу позицию в требованиях профессионализма при публикации «анализов, обзоров, мнений» различными псевдо-экспертами в рубрике «Обозрение обзоров» ("Обоз Обзоров")       
С уважением, администрация портала

Стат - инфотека

Авторизация

"Информация - наиболее ценный из известных мне товаров" из к/ф Wall Street,1987г.Подписка

Statrn.ru - о портале

Целевая задача данного сайта – подробное и непредвзятое информирование всех участников рынка недвижимости о его текущем состоянии, о его динамике.Сайт содержит ежемесячно обновляемую статистическую информацию о рынке недвижимости г.Екатеринбурга, структурированную по следующим статьям. 

Яндекс.Метрика

S5 Box